演示文稿首创置业标准化平台产品标准化.ppt

当前第56页\共有111页\编于星期日\7点 空间使用性能标准，从人的需求等级说起 整体空间 整体空间性能 功能空间组成 功能空间布局/整体交通流线 朝向/日照卫生条件 朝向/通风性能 安全防卫性能 ……　 单一功能空间 性能指标 基本使用性能 其他性能指标 平面布局/流线 尺度三维 采光勒克司 照明勒克司 通风通风量 隔声分贝数 温湿度 色彩 质感 根据马斯洛的需求层级理论, 每个人都有五种层次的需要（从上到下）: Self--actualization Esteem Social Safety Physiological 自我实现 尊 严 的 社 交 的 安 全 的 生 理 的 对建筑，即空间的需求也必将遵循此层级理论。从对单一空间的基本使用需求到整个小区的建筑风格要求逐步提高。 当前第57页\共有111页\编于星期日\7点 空间的性能（感知属性及使用） 整体空间的性能 单一功能空间的性能 平面布局 平面流线 三维尺度 设备设施家具工具完善程度 使用性能 功能空间组成、功能空间布局、整体交通流线、朝向/日照卫生条件、通风性能、保温隔热性能、安全防卫性能等级、防虫害性能、建筑风格…… 使用性能指标 基本使用性能 室外 室内 主观感受性能及指标 采光 照明 通风 隔声 温湿度 色彩 质感 感觉 照度勒克司 照度勒克司 通风量/换气次数 分贝数 温湿度值 三相值 粗糙度/反光度等 使用性能指标 使用 使用方便 使用需求的满足、使用的方便/舒适性、安全感、交往的考虑、满足感、成就感、…… 使用、感觉 当前第58页\共有111页\编于星期日\7点 工程做法的总体工作构想 客户的 空间感知 使用体验 生活体验 (描述性) 客户的 需求 (描述性) 空间的 性能标准 (量化) 实体分系统和子系统的 技术标准 (量化) 实体基本元素的 技术标准 (量化) 设计技术标准 工程技术标准 施工图设计指导书 方案设计指导书 施工图审查指导书 工程施工要点 风险评估要点 工程验收检查要点 客户细分工作 （正在进行中） 空间性能标准工作 （与营销部门合作） 实体性能标准工作 （与运营部门合作） 当前第59页\共有111页\编于星期日\7点 设计标准化工作内容 材料设备技术标准 工程做法和成本措施 设计标准化产品库 流程管理 计划管理 …… 设计资源管理 知识管理 当前第60页\共有111页\编于星期日\7点 标准化产品库工作思路与计划 产品库建设：根据2种常用容积率(3,5),建立产品库: 规划模式； 户型； 立面风格（时尚现代、高品质、国际化）； 标准化部品做法、节点详图； 统一评价标准：结合营销系统产品线，明确产品评价体系，分区域、分档次设定产品卖点和权重： 规划卖点：集中绿地、开放、多元、配套、服务、生态、科技…… 户型卖点：功能流线、面积合理、产品附加值、新材料新技术…… 立面风格：风格、品质感、材料、成本…… 可持续发展机制保障： 明确组织构架，标准化工作小组、产品决策委员会； 每半年召开一次集团标准化会议，项目公司提交标准化成果，列入考核指标； 建立标准化产品研究委员会，制定标准化产品库的合格标准，设立标准化基金； 考察参观、自主研发的户型、符合入库标准，现金奖励…… 项目操作中，持续改良标准化产品，现金奖励…… 当前第61页\共有111页\编于星期日\7点 第一级 产品简介 产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料 第二级 全套施工图 部品清单及样板 工程量清单 销售资料 模型 产品库框架 产品全套资料 市场调研成果 项目成功案例 当前第62页\共有111页\编于星期日\7点 容积率研究的意义 珠江峰景 塔楼 容积率2.40 万科紫台 板楼 容积率2.50 以北京为例： 1、板楼容积率可达2.45，如果增加东西向，最高可达2.96。塔楼可达2.57。高度增加对容积率提高影响不大。 2、18层以内，一梯两户的户型使用系数和可实现容积率高于一梯四户。 3、单元并联不宜超过2个，高低错落可实现容积率最大，连续长板无法满足日照分析。 4、梅花桩式规划，中间单元尽量不要有东西向采光户型。 。。。。。。 当前第63页\共有111页\编于星期日\7点 容积率研究——容积率指数FAR 当前第64页\共有111页\编于星期日\7点 塔式 FAR = 2.16 容积率研究——容积率指数FAR 塔式 FAR = 4.32 当前第65页\共有111页\编于星期日\7点 容积率研究——非阴影区修正系数 非阴影区修正系数＝(总建设用地面积－非阴影区面积)÷总建设用地面积 当前第66页\共有111页\编于星期日\7点 容积率研究——用地外阴影区修正系数 用地外阴影区修正系数＝(总建设用地面积＋用地外阴