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别墅营销策划方案 作者：张艺严 第一节 项目背景 第二节 阳宗海片区别墅市场 第三节 SWOT 分析 一、现状分析 二、SWOT 分析 第四节 营销策略 一、案名的释义及推广 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、卖点提炼 四、推广策略 第五节 营销管理 一、销售管理 二、销售人员前期培训 第一节 项目背景 本项目是坚持内部市场运作的原则，以后勤生活基地的进行 建设，小区的规划建设以低密度、低容积、高品质、高档次为特 点，但在推广过程中不能以别墅区进行推广，所以我们在推广过 程中在规避别墅字样的同时必须让客户知道小区的高品质、高档 次，以次低价出现在客户的面前，从而激发客户的购买欲望，这 是我们策划的目的所在。 第二节 阳宗海片区别墅市场 一、春城湖畔度假村 春城湖畔度假村是新加坡吉宝置业有限公司投资开发的一 流高尔夫度假村。吉宝置业在亚洲各地投资建设了众多高品质房 产、商业地产和综合性社区项目。春城湖畔度假村位于阳宗海东 岸，拥有两个世界级 18洞锦标赛高尔夫球场。除此之外，更配 备休闲娱乐设施齐全的高档度假别墅。主要定位于纯粹高端客 户。 二、云南华侨城 云南华侨城是华侨城集团、香港华侨城与云南省城市建设投 资有限公司联合投资兴建的大型综合性旅游项目。项目位于昆明 阳宗海旅游度假区北岸，总占地 10380 亩，总投资 40 亿元，主 要包括滇越铁路主题旅游、生态旅游小镇、体育公园、国际会议 中心、顶级温泉 SPA、温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等， 华侨城立志将该项目建设成一个融旅游、观光、娱乐、度假为一 体的高标准的国际化旅游度假胜地。建成后，项目将立足昆明， 服务云南，辐射东南亚和全中国。云南华侨城已于 2009 年 11 月 19 日正式开工建设，项目一期预计2011 年底投入运营。 三、凹子山石城休闲旅游综合度假区 阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区，由昆明佳达利房地 产开发经营有限公司投资 20 亿元人民币开发。项目占地面积约 2400 亩，包括休闲度假中心、会议中心、会议观光酒店、户外 运动俱乐部、生态养生居住小屋、草地高尚运动区、滑草运动区、 九曲花街（休闲步道）及相关配套服务设施。项目已于 2009 年 4 月 4 日正式开工，目前正处于施工阶段。 四、云岭山生态旅游项目 云岭山生态旅游项目由香港高富国际发展有限公司拟投资 20亿元人民币开发，定位优秀度假山庄，规划有休闲度假中心、 户外运动俱乐部、酒店式国际老年养生公寓、生态景观公园、云 南八大名花公园。几个子项目分布在云岭山不同区域，相对独立， 又相互依托，功能互补，将把云岭山打造成自然生态环境优美、 特色鲜明、功能完备、高品质的休闲旅游度假社区。 第三节 SWOT 分析 一、现状分析 阳宗海是云南九大高原湖泊之一，距离昆明 36 公里，湖面 积30平方公里，平均水深 22 米，最深 30 米，水色碧绿，透 明度高，为淡水湖泊，湖内盛产著名的金线鱼。阳宗海四周， 山川秀美，景色宜人。项目所在位置山林叠翠，靠山望水， 自然坡地及台地，有着非常优越的自然景观。从昆石高速驱 车仅需 25 分钟便能到达。 二、SWOT 分析 优势： 1、环境优势非常明显，靠山临湖，拥有不可再生的自然资源。 2 、拥有原生林木，为小区的建设奠定了绿化基础。 3、地形自然坡地，使今后的 90% 以上住宅能在家中看到绚丽旖 旎的阳宗海风光。 4 、规划中的环湖路，是一道独特的风景。 5、阳宗海片区别墅价格都集体在万元以上，我们的价格优势突 出。 6、有便捷的交通干道——昆石高速，车程仅需25 分钟。 7、内部销售，信息传达迅速，能及时的传达给目标受众，并且 成本较低。 劣势： 1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多不便。（随着阳宗海 管委会的成立，政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业 部分和内部配套及学校后勤配套也会弥补这方面的不足） 2 、周边没有学区，好的幼儿园、小学、中学都没有，给今后入 住的业主子女教育带来不便。（在规划过程中是否考虑增设学校 等教育配套）