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浅析我国个人住房抵押贷款风险和防范
摘要:个人住房抵押贷款向来被认为是安全性高、利润稳定、最简单的信贷业务,但是细析国内商业银行个人住房贷款的现状来看,该项贷款业务仍然具有诸多风险。美国次贷风波引发的全球性金融危机对各国经济影响深远,而作为风险源头的房地产抵押贷款成为社会关注的焦点。本文对我国个人住房抵押贷款存在的风险进行探析,并在此基础上提出了个人住房抵押贷款风险防范对策,以保障我国经济平稳运行。
关键词:个人住房;抵押贷款;风险;防范
一、美国次贷危机的启示
美国之所以会发生次级贷款抵押危机,主要是因为:一方面,市场投资者偏好风险投资,资产价格的上涨导致了经济泡沫;另一方面,在巨大利益的诱惑驱动下,贷款机构降低了管理信用风险。经济收入中等或偏低以及信用程度不高的借款人向贷款机构贷款,这就是次级抵押贷款。自2001年至2004年,美联储的低利率政策促进了美国当地房地产业的发展,也刺激了美国人的购房热情,在这种高温市场的作用下,贷款机构错误的判断房价还将不断上涨,在利益的驱使,放贷的条件有相当大的松动,在正常情况下认为不具备还款能力和贷款条件的借款人也被发放了贷款。
爆发美国次贷危机的直接导火线是利率的上升和住房市场持续降温。从2004年到2006年,在这短短两年内,美国的息金连续提高了17次,储备联邦委员会把利率由原来的1%增长至5.25%,如此大的攀升利率在很大程度上加大了买房者的偿还贷款的重担,与原来6%~8%的抵押贷款利率相比,次级房贷达到约为10%~12%利率。另外,美国如火如荼的住房市场在慢慢降温。从美国房地产协会发表的数据我们可以发现,在历经5年牛市,美国的房地产市场在2006年全面迅速降温,比前年跌幅8.4%,销售量只占旧房销售量的85%,17年来遭受的最大重创。
二、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
近年来,随着房价上涨,中国国内大量发放抵押贷款,在竞争较激烈、抵押贷款发放较多的一线城市,风险在一定程度上开始显现:房贷逾期频频发生,房贷不良率大幅度增长,银行诉客户房贷违约现象不断上映法庭。由此可见,中国的住房抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患,美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕,应当认真分析我国住房抵押贷款面临的风险,防患于未然。
(一)来自交易相对方的风险
主要是指来自开发商和借款人的风险。
针对开发商来说,银行把他们开发的房产当成是第二还款源,第二还款源是借款人还款的后备源泉。倘若开发商营运手段不佳以及资金方面出现漏洞,就可能对工程的质量以及工程进度造成影响,最严重的后果的导致楼市成为烂尾楼,这不仅很大程度缩水了银行的还款来源,还会引起购房人对开发商不信任的不满,从而不会再如以往支付借款本息。
就借款人而言,违约风险是他们要考虑的最大的风险,就是说,如果借款人违约了,那么银行就不能到期收回借款人所贷款的本息。如何能按时还款,很大程度上取决于借款人的还款能力跟还款意愿。借款人是否能按时还款,这个能力与经济发展、个人工作和家庭收入等因素密切相关。而借款人是否意愿还款更难把握,这与借款人的教育程度、成长背景、生活习惯有莫大关系。庞大房贷队伍的信息采集是困难的,尤其需要注意,我国还没有建立比较具体的信用个人制度,很难准确又全面地评估和跟踪借款人的长期还款和履行条约的能力,不能及时地补救出现的问题,毫无疑问,贷款风险肯定会上升。
除此之外,来自交易相对方的另外一个风险源就是――“假按揭”。开发商或者借款人用不合法手段,用个人的名义进行住房贷款,而实际上是用来做非住房交易,利用这种手段来钻银行信贷的空子,从而套取资金的行为就是假按揭。例如,通过虚构借款人的名义,房地产开发商利用许多虚假申请从而来骗取银行资金;或者借款人因其与开发商的特殊关系相互串通骗取银行贷款。不管是哪一种情形,这都是非常典型的违背了银行的法律法规的欺诈行为,如果不及时移除这种不诚信行为,银行信贷就会遭受巨大的风险。
(二)银行自身的风险
银行通过加快办理贷款的速度来争夺市场份额,通常都没有认真严谨地进行贷款操作,导致许多环节出错,这些漏洞为以后的风险隐患埋下了伏笔。一方面是银行在放贷前没有对借款人进行充分的调查。由于有房产抵押和借款人支付一定比例的首付款,通常不认真调查借款人的家庭情况、收入状况、负债斥资与否以及开发商的财务状况、开发工程的进度审查等真实性;二是在贷款操作的过程中进行的违规风险。一方面是有意的违规行为,像信贷员与借款人、开发商串通起来谋求最大个人利益,程序操作不规范,私自降低贷款门槛来骗取银行贷款。另一种是过失性违规,像过度依赖售楼部,委托置业顾问代为办理合同签约及客户资料收集工作,由此导致客户资料虚假、合
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