五区别墅营销推广方案改后.ppt

前 言 魅力楼盘！ 南沙奥园五区别墅区是整个项目的经典作品，如何在竞争激烈的市 场中一枝独秀？我们只有挖掘项目的独特气质，将品牌缔造成为目 标消费群心目中永远的“第一传奇”！ 目 录 南沙市场概况 南沙市场概况——个案分析 南沙滨海花园 基本情况： ·开发商：越秀城建集团 ·占地面积：4200亩（已开发约1000亩） ·位置：环岛路、焦门河北 ·开发情况：已开发到三期半岛组团 ·区位交通：南沙环岛路，南沙未来CBD地带，地铁4号线黄阁站旁 ·生态环境：两面临水，西南面正对直达蕉门河水道，远眺珠江出海口，西北面拥有月影河良好的自然水景资源，而小区东北面为飞沙角山。 点评：南沙滨海花园进入市场较早，知名度与接受度都较高，独立别墅均价13000元。销售状况，二期水晶湾2005年12月公开发售至今2年半时间销售约110套，目前余货约40套，集中在400-500平方米单位。 滨海花园户型点评 南沙境界 开发商：北方万坤 ·占地面积：280亩 ·建筑面积：152900平米，商业5400平米 ·区位交通：位于南沙中心，临近地铁四号线 黄阁镇站。 ·生态环境：于广州市最大的自然山体公园大 山乸自然保护区内，区内山体地 形起伏，最大落差达50多米，将 保留80余亩原生态山地作为私家 园林。 ·产品：联排、叠加、合院别墅 ·均价：11000元/平方米—13000元/平方米 推广点：山地建筑，自然、舒适、清新、清澈的空气 点评： 南沙境界突出单一“坡地”资源优势，既是优势，也是软肋。 体现坡地建筑有一定市场接受度，但一旦市场上出现除了坡地还有其他资源的项目，很容易受到威胁。 。目前别墅产品销售状况不佳，7月12日公开发售约100套新产品，场面较为冷清。 市场分析 市场分析 消费者分析 消费者分析 深度挖掘项目内涵、气质，以独特 的概念推广楼盘独特“魅力”用一个与 众不同的定位去确定，使各个环节井 然有序,并顺利推动整个项目推广的进 行。 消费者分析 消费者分析 消费者分析 消费者共性 上流社会的行为、观念对他们有很深的影响力EG：收藏有商业价值、文化价值的事物；参加各种私人聚会。 在这个知识、智慧有特殊魅力的年代，他们愿意与行业专家交流，并尊重他们的见解。 消费者分析 哪些人对他们有影响力？ 意见领袖 有品味的艺术家 著名建筑师 著名室内设计 名记者 学术界领导者 商界著名人物 时尚生活的代表 他们代表专业、智慧的选择 消费者分析 项目产品分析 第三部分 项目产品分析 准确分析项目产品，深度挖掘产品的内涵、 特质，从而引导营销工作的顺利进行。 项目产品分析 项目产品分析 项目产品分析 项目产品分析 项目产品分析 项目产品分析 项目产品分析 项目产品分析 项目系统定位 项目系统定位 项目系统定位 项目产品定位。 项目系统定位 山顶豪华会所建议 营造圈子文化。这是上流社会唯我独尊的场所。 比如地砖用故宫退下来的‘经砖’铺就。适当引进名贵树种，如进口罗汉松等于会所绿化区。 设置雪茄红酒房、斯诺克室、儿童乐园、商务中心、健身中心和棋牌房等。会所里面所有的配置，均可媲美五星级酒店，比如雪茄红酒房里珍藏的全部红酒，均来自法国波尔多和勃艮第地区；雪茄则齐具了全世界最知名的8个品牌。儿童乐园里的玩具均为纯英国进口。 建议豪华会所与住宅同时动工，在2009年5月1日公开发售时同时亮相。 项目系统定位 项目形象定位 “居山迎海 天势豪宅”的形象定位 强势运用广告画面传递山顶居高临下的非凡气势和望海抒怀的气魄，传递出曹操观沧海般的意境，渲染成功人士理想居所概念。 项目系统定位 产品价格定位 市场比较法。根据目前广州市场及珠三角地区独立别墅参考价位。