第十章长期趋势法.ppt

第十章  长期趋势法 学习目标： 1.了解长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象； 2.熟悉估价需要具备的条件、估价的操作步骤； 3.掌握几种主要长期趋势法。 第一节 长期趋势法概述 一、长期趋势法的概念 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。 第一节 长期趋势法概述 二、长期趋势法的理论依据 房地产价格短期内波动难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势。 　　可以搜集该类房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后做出对该宗房地产的价格在估价时点的价格判断。 第一节 假设开发法概述 三、长期趋势法适用的估价对象和条件 适用对象：价格无明显季节波动的房地产。 　　条件：拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠。 第一节 假设开发法概述 四、长期趋势法估价的操作步骤 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； 　　整理上述资料，建立比较基准，化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图； 　　观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象价格随时间变化的规律，得出一定模型； 　　用此模型去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 第一节 假设开发法概述 五、长期趋势法的主要类型 数学曲线拟合法 平均增减量法 平均发展速度法 移动平均法 指数修匀法 第二节 数学曲线拟合法  第二节 数学曲线拟合法  第二节 数学曲线拟合法 第三节 平均增减量法 第三节 平均增减量法 第四节 平均发展速度法 第四节 平均发展速度法 第五节 移动平均法 第六节 指数修匀法 　　指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法　　公式　　第i+1期的预测值=第i期的预测值+a（第i期的实际值-第i期的预测值）=a×第i期的实际值+（1-a）第i期的预测值　　关键在于确定a值，可以通过试算来确定  第七节 长期趋势法的作用 长期趋势法的作用—用于推测、判断房地产未来价格： 用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值； 用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益 　　用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 　　用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力 　　用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 * * 数学曲线拟合法：直线趋势法、指数曲线趋势法、二次抛物线趋势法 直线趋势法的条件：估价对象或类似房地产历史价格的时间序列散点图应表现出明显的直线趋势 直线趋势法公式： 　　用Y表示各期的房地产价格，用X表示时间，房地产价格与时间的关系表示为：Y=a+bX　　根据统计数据求出a与b的值，就求出了价格与时间之间的数学模型 　　当∑X=0时， 用平均增减量法进行预测的条件： 当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的平均增减量法进行预测 适用条件：房地产价格的变动过程是持续上升或下降，并且各期上升或下降的数额大致接近 简单平均增减量法： 预测方法，始终以期初P0作为预测的基础。 1、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/ m2、6300元/ m2、6678元/ m2、7212元/ m2、7645元/ m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（　）元/ m2. A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00 2、某类房地产2005年-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年得价格为（　）元/平方米 A.8460 B.8500　C.8790　D.8838 适用条件 　　房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以计算逐期发展速度的平均数，用该平均发展速度进行预测 　　房地产价格变动过程是持续上升或下降，并且各期上升或下降的幅度大致接近 简单平均发展速度法 需要预测某宗房地产2008