武汉9大主城区地王题稿.doc

2015年武汉9大主城区地王分析报告 在武汉的土拍市场，似乎印证着这样一种规律：两年一周期，出现地王年。2010年是地王年，2013年是地王年，2015年又是地王年！（单号年为地王年）。仅2015年，武汉已有7宗地块刷新片区地王纪录，9大主城区最贵地块在哪里，地价到底有多贵。 硚口区：南国置业（15.7亿元）、复星地产（42.7亿元） 硚口区住宅单价地王——P（2015）070号地——古田地块 2015年8月28日，古田旧改地块一聋校片P（2015）070号地现场拍卖，共有四家开发商竞价：南国、朗诗、湖北供销民生广场和上海荃享投资管理有限公司。最终该地块被武汉南国融汇商业有限公司（南国置业）以15.75亿元竞得，楼面价为8024元/平方米，溢价率32%，成为硚口片区住宅“新地王”。 P（2015）070号地一聋校片地块为商住地块，位于硚口区汉西三路与古田五路交汇处，净用地面积约4万平方米。建筑面积约20万方，其中商服建筑面积约1.5万方。 住宅用地中，需配建一所6班幼儿园，用地面积约2700平方米；套内建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的30%；扣除就地还建住宅面积后按5%的比例配建公租房。另外，地块中的还建房约283套（2.8万平方米），由政府按均价8500元/平方米结算。 2015年5月底，武汉“三旧”改造项目招商推介会召开，其中“旧城旧厂”推介地块中就包括“一聋校片”。短短2个月时间，这宗地块就已找到意向买家，挂牌入市。规划显示，硚口区的旧改旧厂地块还包括化工企业搬迁启动片（三、四、五、六期）、内燃机宿舍片、宗关地块、汉宜路片、65中北地块等。今年计划挂牌的城中村地块包括易家墩村、舵落口村、常码头村。 根据《古田生态滨水新区综合规划》，古田新区将建成“一主三副”的核心功能体系。硚口区对该地块定位为“发展居住配套功能，并辅以居住配套设施及商业”。 搜房网数据监控中心显示，该地块紧邻轻轨一号线，商业、教育等配套都比较成熟，周边在售楼盘均价基本在万元以上：广电兰亭荣荟（10000元/平）、华鼎尚都国际（11000元/平）、华鼎丽都国际（9800 元/平）、中民仁寿里（13000元/平）；另外，周边即将入市的项目还包括海尔国际广场、金林千禧城以及硚口时代?新世界。 硚口区商服单价地王——P（2015）167号地——银丰地块 2014年12月30日，P（2014）167号商服地块（银丰地块）被上海复毓投资有限公司（上海复星）底价拿下，成交金额42.7亿元，楼面价9648元/㎡，成为硚口区商服地块单价地王。 业内人士称，银丰地块规划将用于复地金融蜂巢项目。据了解，复星地产作为复星集团在房地产领域的投资及管理平台，旗下拥有复地集团、星浩资本、星泓资本、星豫资本、星健资本五大开发平台，并打造了IDERA Capital、外滩金融中心、浙商建业、星堡、星景、策源等多条产品线。 作为汉正街商务区的首宗地块，银丰片的最终归属备受瞩目。 根据规划，银丰地块P（2014）167号地块位于硚口区中山大道与多福路交汇处，为纯商服用地。规划净用地面积为5.32万平方米，地上最大建筑面积不大于41.5万平方米，地下商业最大建筑面积不大于3.6万平方米；地上最高容积率约7.8，地下约为0.68。起拍价42.7亿元，如按地上容积率7.8计算，起拍楼面价就高达10290元/平。另外，42.7亿元起拍价已包含拆迁安置补偿，竞得方无需另外负担拆迁及补偿费用。 P（2014）167号地块规划 挂牌文件显示，（1）竞买人不仅需具有证券、保险、基金、期货、金融机构等经营资质，且由国家银监会、保监会、证监会批准的牌照不低于2家。(有条件独家摘牌)后期运营中，土地竞得人须对项目商业平台实现统一管理、统一运营；（2）项目地面集中商业部分不低于40%的面积自持五年，且五年期满后不对个体工商户执照经营者小面积分割销售。 东湖高新区：电建地产（56亿元）、华润置地（47.2亿元） 2015年8月28日，土拍中一宗备受瞩目的地块为华科正对面的“长动地块”（中国长江动力集团有限公司原址）。该地块共分为两宗挂牌：P（2015）075号和76号，净用地面积近25万平方米，起拍总价高达70.2亿元。 东湖高新区总价地王——P（2015）075号地——长动地块 上午10点20分，备受关注的光谷核心区长动地王开拍。P（2015）075号地块共有六家开发商竞拍：中海、华润、融创、保利、电建和平安6家上市房企。融创、保利、华润和中海在前半场厮杀激烈，平安则整场未举牌。融创最早退出战局，中海和保利随之退出。经过一个半小时竞拍，华润在最后一轮举牌中未报价，使传说中将的“江南片