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住房按揭贷款风险培训 个人银行部 2011-9-14 住房按揭贷款风险分类 1、法律风险 当前涉及房地产的法律环境对银行债权并不构成完全保障 担保法司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 即通常所说的“生存免责” 根据上述规定可知，即使按揭房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执行成本的增加。 引申： 当前我们办理的住房按揭贷款不是首套房就是二套房，一旦借款人违约，我行在收回债权中的执行难度极大。 是不是可以由银行提供一处住房，让借款人迁出，然后法院就可以继续执行？谁来做？ 案例： 2005年3月，在金盛家具城附近从事低档手机销售的借款人夏宁玲因购买南湖一处二手房，向银行办理二手住房按揭贷款。2007年，其租赁的经营场所被拆迁建设高科技园，其生活来源中断，无力继续偿还贷款月供。 贷款银行向法院诉讼，要求拍卖抵押房产偿还银行贷款，银行胜诉，但在执行过程中，因抵押房产中不仅居住着夏宁玲本人，还居住其母亲，由于房产属夏宁玲生活必须住房，且住有老人，法院中止执行。 贷款至今处于不良状态。 2、源于开发商的风险 开发商延期交付楼房甚至烂尾 开发商所建楼房与购房合同明显不符 按揭楼盘无法取得房产证 开发商挪用贷款或者携款潜逃 案例： 位于河西新城市广场、面对江东路的“阳光金峰”是由南京蟠龙金陵建设开发有限公司（小型开发商）开发，由于该公司法定代表人平理于2008年8月患胰腺癌死亡，公司经营遂陷于停顿，无法落实“阳光金峰”楼盘建设的后续资金，使该楼盘至今未能办理竣工验收手续、无法办理房屋2证。 由于长期无法办理2证，且房屋质量出现多处问题、物业服务质量极差，愤怒的业主将怒火发至银行，集体断供，涉及银行8家。 由于“阳光金峰”住宅土地出让金未交清，无法办理房屋2证，购买房屋的群众多次集体前往区政府要求解决问题。区政府为此专门召开协调会，将“阳光金峰”住宅楼事项定位为“涉及民众利益的群体性事件”，要求有关部门在确保社会稳定的前提下妥善处理，并要求在政府处理意见出台前，鼓楼区法院暂不受理银行涉及“阳光金峰”住宅购房贷款逾期的诉讼申请。 3、假按揭风险 一手房假按揭形成的原因： （1）开发商楼盘定位失误、销售停滞，项目面临崩盘危机，银行贷款和工程款项难以偿付。为避免倒闭开发商通过假按揭达到回笼资金的目的。 （2）中小房地产开发商自有资金有限，有些在楼盘初建时就出现资金吃紧，期房销售速度缓慢，各方资金需求告急，只有将期房重复“销售”才能足够支付。 （3）当一些楼盘接近清仓时，由于尾楼销售困难，即使卖出价钱也不理想。一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧盘尾楼通过假按揭打包给银行。为了套取更多资金，这些楼盘往往将定价标高。 （4）房地产开发贷款要求比较严格，而房产按揭手续相对简单、利率较低。使得包括一些大开发商在内都很希望通过这种变通的办法来获得贷款。 （5）商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查；还有些银行工作人员错误的认为，开发商即使做假按揭也是为了解决资金周转问题，风险相对较低，为了增加业务量、照顾大客户而予以配合。 （6）少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意窜通甚至私下交易，纵容了假按揭的发生。 假按揭的种类： （1）一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房，以本单位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料，以“购房人”名义与其签定购房合同并申请银行按揭贷款。待找到真正的购房人取得资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款，如果无法售出则干脆携款潜逃。 （2）一房多售：开发商为了回笼更多资金，伪造相关资料，将同一楼房卖给多个购房人，并分别与不同银行办理按揭贷款。一般说来，其中有一个“购房人”为真正的购房人。待资金周转过来开发商再提前将虚假按揭款偿还。 3. 假按揭的特征： 开发商替购房人每期偿还银行贷款。 发生在我们身边的： 2005年，由联立集团下属东南西北建设公司开发的龙凤花园二期，因集团资金紧张，采用由集团公司员工办理住房按揭贷款形式从银行融资，房屋继续销售（一房二卖） ，由于房产已抵押给银行，购房人无法办理权属登记。 2009年，部分业主因长期无法办理2证，集体到江苏银监上访。 2010年在江苏银监督