西安商圈调研报告.pptx

西安商圈调研报告2014.11目 录PART 1城市宏观发展背景PART 2商业格局与街区特征PART 3 雁塔路商圈分析与街区特征PART 1 城市宏观发展背景PART 1 城市宏观发展背景/城市宏观概况城市等级与发展战略：二线发展较弱城市，西安市发展总体布局为“一城、一轴、一环、多中心”。面积与人口规模指标：全市总面积10108平方公里，其中市辖区面积2310平方公里；全市总人口855.29万人，其中市辖区人口450万人。西安市现辖9区4县城市概况 西安，是举世闻名的世界四大古都之一，是西北通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽，陕西省省会，中国六大国家区域中心城市之一，是陕西省政治、经济、文化中心。西安西安PART 1 城市宏观发展背景/城市宏观概况城市规划格局西安市域范围内构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。一城优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。一轴以陇海线为主轴的城镇经济发展轴一环为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带多中心为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城，其中：四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。2020年人口规模规模1528万,城区面积490平方公里宏观经济分析 城市规划方向结论： 城市第三产业逐步占据城市发展主导地位，将为城市消费能力提供重要的支撑；同时为本项目的商业消费提供市场空间。12城市房地产市场3PART 1 城市宏观发展背景/城市宏观经济状况总结城市宏观经济状况总结1宏观经济分析GDP稳步增长，增长率保持14%左右，2012年人均GDP达到51086元,社会经济整体发展水平比较高 。第三产业占比超过50%，逐步占据城市经济的主导地位。2城市规划方向作为关中城市群的领头羊，未来城市的发展将会得到更多的支持，进入快速发展的阶段；西安市城市发展按照“一城、一轴、一环、多中心”，主城区与周边城镇协调发展。3城市房地产市场解读西安市受宏观调控政策影响有限，房地产市场逆势上扬，但商品房供求整体稳定性不佳，市场风险较大。西安市房地产发展处于成熟期，伴随城镇化率的提高和第三产业的逐步提升，西安市商业市场发展前景可观。PART 1 城市宏观发展背景/城市房地产市场发展分析城市宏观经济情况总结 结合对国内商业地产发展特征的研究，我们认为西安市目前应处于趋优化市场发展阶段，商业逐步向全业态市场升级。传统市场大而全市场趋优化市场全业态市场2000亿元1000亿元8000亿元GDP：人均GDP：人均可支配收入：社会消费品零售总额：城市化率：10000美元3000美元6000美元15000元20000元25000元500亿元2500亿元1500亿元30%70%60%PART 1 城市宏观发展背景/城市房地产市场发展分析城市宏观经济情况总结 西安市的零售商业处于趋优选择市场，将出现多种类型的购物中心，形成不同层次的消费场所，餐饮、娱乐业态丰富化。未来西安发展阶段全业态市场城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足典型城市如上海、北京等趋优选择市场出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足Fast fashion成为市场主导，top fashion占市场5%-10%的市场份额娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现大而全市场传统市场百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现餐饮娱乐形态开始多样化Basic fashion占市场主流消费向价值导向转变，并出现多样化以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主消费以价格导向为核心诉求品牌的渗透率低PART 2 商圈格局与街区特征商圈格局分析街区特征分析PART 2 城市商业格局与街区特征城市商业板块商圈格局——西安是省级的商业中心，辐射全省，但西安商业发展不均衡，钟楼商圈、小寨商圈和长乐商圈三大商圈最为成熟，钟楼商圈为核心商圈。未来随着西安城市的发展，高新区商圈和城北商圈的地位将逐步上升。万达广场（大明宫店）北城商圈世纪金花开元商城万达广场（民乐园）民生百货民生国际购物中心批发市场长乐商圈城市核心商圈钟楼商圈金鹰国际世纪