雅安技术(基准地价)题稿.doc

雅安市主城区 土地定级与基准地价评估 技 术 报 告 成都大地不动产评估事务所 二○○八年十二月目 录 第一章 城镇土地定级的条件分析和技术方法 1 第一节 城镇自然、经济和社会条件分析 1 第二节 城镇土地定级估价的技术路线 4 第二章 城镇土地定级的理论基础和原则 13 第一节 城镇土地定级的理论基础 13 第二节 城镇土地定级基本原则 16 第三章 城镇土地定级资料的收集及整理 18 第一节 城镇土地定级资料收集 18 第二节 城镇土地定级资料整理 22 第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定 23 第一节 定级因素选择的原则 23 第二节 选择确定城镇土地定级因素、因子体系 25 第三节 城镇土地定级因素分析 29 第四节 城镇土地定级因素、因子权重确定 33 第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化 43 第一节 城镇土地定级因素因子整理及量化的原则 43 第二节 商服繁华程度分值测算及制图 44 第三节 交通条件作用分值计算和制图 55 第四节 基本设施作用分值测算和制图 82 第五节 环境条件作用分值测算和制图 121 第六节 产业集聚度作用分值测算和制图 129 第六章 城镇土地定级单元划分和单元分值计算 131 第一节 城镇土地定级单元划分及绘制单元图 131 第二节 城镇土地定级单元分值计算 133 第三节 定级单元总分值计算与总分值图编绘 139 第七章 城镇土地级别评定 141 第一节 城镇土地级别的初步划分 141 第二节 城镇土地级差收益测算 143 第三节 城镇土地级别确定与土地级别总图的编制 147 第八章 基准地价评估的理论依据、原则 155 第一节 基准地价评估的理论依据 155 第二节 基准地价评估的原则 156 第九章 基准地价评估的技术路线及工作流程 159 第一节 基准地价评估的技术路线 159 第二节 基准地价评估工作流程 159 第十章 样点地价资料的调查及整理 161 第一节 样点地价资料的调查 161 第二节 调查资料的整理 164 第三节 还原利率的确定 170 第十一章 样点地价评估与修正 175 第一节 样点地价评估 175 第二节 样点地价修正 184 第十二章 基准地价评估与确定 203 第一节 样点地价数据检验 203 第二节 基准地价确定 204 第十三章 基准地价修正系数编制 218 第一节 基准地价系数修正表的编制 218 第二节 宗地内开发程度修正系数表编制 251 第三节 基准地价其他修正系数表的编制 252 第四节 宗地评估 254 第十四章 成果应用建议 255  城镇土地定级的条件分析和技术方法 第一节 城镇自然、经济和社会条件分析 一.雅安市自然、经济和社会条件 （一）自然概况 雅安市位于成都平原向青藏高原过渡带的盆周西缘、雅安地区的东部，东北面与名山县及成都市辖的邛崃市接壤，东南与眉山市的洪雅县相连，西南边接荥经县，西北边与天全县和芦山县交界。面积1067.34平方公里。人口35.1万人。距成都120多公里。 地势西南高东北低，海拔在515.97-2629.4米间。地理坐标为北纬29度40分至30度14分，东经102度51分至103度12分。境内群山环抱，山多地少，全境东西最宽34公里，南北最长处63公里，呈南北长条状。地势比较平缓的谷盆地约占9%，主要分布在青衣江等河流两岸的冲积地和北部的山间盆地底部；在河谷盆地边缘，分布着浅山缓坡地带，面积约占18%；其余约73%的面积属高山坡地。 雅安市属中纬度内陆亚热带湿润气候区，全区气候冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，温差较小，气候垂直变化大，降水过多。年平均气温16.2度，全年无霜期304天，年平均降水量为1774.3毫米，年平均日照为1039.4小时。 境内“一江六河”，青衣江、陇西河、周公河、喷江河、晏场河、高腔河、严桥河，总长197.4公里，属青衣江水系，由西向东流入大渡河，最终流入长江。 有耕地241.57平方公里，田113.72平方公里，地127.85平方公里，林地606.68平方公里，草地0.94平方公里，园地40.2平方公里，矿山及城市用地38.87平方公里，交通用地7.61平方公里。主要农业类植物有水稻、玉米、红苕、洋芋、小麦、油菜、茶叶、果树、桑树等。 （二）历史人文概况 雅安市是曾为西康省的雅安市与雅安县，成立于1950年8月1日的雅安市辖城厢区（今城区）、孝廉乡（今姚桥镇）、河北乡（今北郊乡一部分）、城南乡（今南郊乡的一部分），直属西康省领导，其城厢区同是西康省政府、雅安专署、雅安县政府、雅安市政府的