老年公寓綜述.doc

老年公寓综述 1老年公寓概况 概念：所谓“老年公寓”就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套完善的老年人社区。国内对老年公寓的理解为：供健康老人集中居住的专用住宅，由专门机构按照市场原则开发和经营，提供住户医疗保健、文化娱乐等全方位服务。 功能：老年公寓从功能上介于一般公寓和其他老年设施之间。其服务对象与一般公寓不同，以老年人群为特定住户，与其他老年设施也不同，它对入住其中的老年人群一般要求身体健康；其经营方式与一般公寓相似，按照市场原则进行，而不如其他老年设施那样依赖政府投入或扶持发展；其服务功能上无论是医疗保健还是文化娱乐方面，都介于一般公寓和老年设施之间；其楼房形式上，老年公寓可是单幢或多幢住宅楼，可与一般公寓在一个社区里，也可和其他老年活动设施一起组成老年社区。 老年公寓比其他居住物业更为复杂，除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适宜老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境、活动空间和求助系统。因此，老年公寓的细部要求比一般住宅更高更多，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅。 管理：老年公寓开发完毕后的经营绝不仅仅是一般的物业管理，而是多种专业化经营性项目（如医疗护理、学习娱乐等等）的经营与管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务，并建立信誉和知名品牌是老年公寓项目建设进入良性循环的关键。 2国外老年公寓的发展经验 国外的老年公寓发展历史长，其建造和经营都按照市场需要来决策。从服务功能上看，可以分为三类：自住型老年公寓。不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区。包括所有的生活配套设施，甚至高尔夫球场，与一般的社区相似；陪助型老年公寓。向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求，与老年设施相似；特护型老年公寓。除了上面两种类型服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间，与护理院（临终关怀院）相似。 美国：美国老年人独立性很强，选择住老年公寓的比例相对较多。他们用卖房的钱支付公寓所需，政府在公寓房租、土地税等方面给予减免优待。根据美国老年公寓及护理业项目投资中心的调查表明，住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是85岁，平均居住时间是30个月。这些85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代，对每年花上万美元住老年公寓的观念难以接受，开发商必须在提供舒适性和相应的高租金之间寻找老年业主能够负担的平衡点。从发展趋势看，二战时期出生的一代则可能乐于搬进老年公寓欢度晚年，开发商重点对美国家庭中的成年孩子（20年之后的潜在客户）进行不遗余力的营销。总之，只有具备了在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力，才能获得成功。 老年公寓发展也必然受到某些因素的限制，如建设的投资资金来源、医疗保健费用如何解决、老年人入住率过低等因素影响。如在宾州西南地区，老年公寓被过度开发和竞争局面不断加大，其内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策，并且缺少必要的政府监控；如华尔街金融市场很早就对带医疗设施的老年公寓投注了极大热情，但到1998年中热情开始降温，最后导致房地产信托股票的跌破其净资产的价值，影响了老年公寓获得进一步的投资；过度开发的另一个限制是，与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准，而各州医疗护理制度要求不同，对医疗护理费用支付的许可要求也不同，医疗保健优先支付制度对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响，像提供较高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭。 总体上看，现在美国特护型老年公寓已经饱和，陪助型老年公寓投资已呈现下降趋势，只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。 典型项目：太阳城中心 太阳城中心从1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。 这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。 太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。新住户经常对整个社区内的“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区之间的关系感到迷惑，以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。 无论选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的生