高层豪宅竞品项目总结报告.ppt

* * * 竞品项目产品分析——去化速度分析 2008年主要项目成交情况 项目 面积段 年成量/万㎡ 价格（元/㎡） 总价（万元） 棕榈泉国际花园 150-175 1.6 9100 130-160 招商江湾城 120-170 4.58 7868 80-130 龙湖春森彼岸 77-200 10.26 10000 80-200 瑞安雍江苑 80-130 3.1 10400 80-135 合计 　 19.54 　 2009年主要项目成交情况 项目 面积段 年成量/万㎡ 价格（元/㎡） 总价（万元） 棕榈泉国际花园 134-191 7.4 7000 70-170 招商江湾城 100-140 10.6 7700 80-120 龙湖春森彼岸 77-150 11.15 8800 70-150 瑞安雍江苑 77-140 12.57 8580 70-120 合计 　 41.7 　 2010年主要项目成交情况 项目 面积段 年成量/万㎡ 价格（元/㎡） 总价（万元） 棕榈泉国际花园 130-160 5.05 9357 120-160 招商江湾城 125-165 2.3 16351 200-260 龙湖春森彼岸 88-150 10.06 12700 110-190 瑞安雍江苑 72-114 6.34 13200 95-150 合计 　 23.75 　 重庆市场高档高层去化速度缓慢（仅为普通高层1/2），受市场调控影响较大； 销售冠军龙湖春森彼岸年去化量仅有10-13万方；其他项目年均去化量均在5-7万方之间。 竞品项目产品分析——客户结构分析 不同时间段客户结构 项目 项目销售初期 当前客户结构 本地客户比例 外地客户比例 本地客户比例 外地客户比例 棕榈泉国际花园 40% 60% 70% 30% 招商江湾城 65% 35% 80% 20% 龙湖春森彼岸 50% 50% 70% 30% 瑞安雍江苑 40% 60% 60% 40% 协信公馆 5% 95% 20% 80% 东原1891 30% 70% 50% 50% 销售初期外地客户占比均在60%左右甚至更高，但目前本地客户占比逐渐上涨至60%以上； 本地客户重在居住户型，对江景溢价认可度偏低，对价格承受能力相对较弱，但对需求量大； 外地客户热衷于一线江景的稀缺性，对价格承受能力强，但受调控影响明显，市场上行期成交占比明显高于市场下行期； 竞品项目产品分析——户型特征分析 一线正江景布置大面积户型，顶楼跃层设计，保证最佳观景效果，景观阳台面积大、甚至卧室与客厅阳台连通做观景长廊； 相对普通高层产品户型赠送面积小，基本无院馆赠送，含阳台赠送面积后赠送率在8-12%之间； 主要功能房间舒适度放大，同等功能的户型比普通高层面积加大15%-25%，次要功能房类似； 主要功能房（客厅、主卧室、个别次卧室）均正朝江，保证景观资源最大化利用，溢价能力最强； 主力户型以三室二厅双卫、三室二厅双卫+院馆为主，主卧单一套房，单个厨房，未上升到真正豪宅的奢侈尺寸； 非临江面以两房或者紧凑三房产品作为补充，以保证去化速度，加大抗风险能力。 一线江景资源 三线江景资源 二线江景资源 景观资源分布图 竞品项目案例分析——龙湖 春森彼岸 景观等级 　 　 朝向 　 面积 　 户型 分布 楼栋 整体 客厅 主卧 主卫 次卧 次卫 客卧 　 赠送 比例 　 单价 　 总价 市场 下行　 市场 上行 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 开间 进深 月均 去化 月均 去化 一线江景资源 正江景 150　 4*2*2 2-2 12.4 16.2 4.55 8.25 4.2 4.55 1.75 4 3.65 3.9 2.4　 1.8 3 3 11.2%　 15981 240 — 8.3 147　 4*2*3 2-4 10.5 18.6 5.4 4.5 4.1 3.8 1.9 2.6 3.1 3.8 1.9 3.1 3.3 3 16.9%　 14758 217 3.2 3.6 205　 4*2*4 2-9 8 13.5 4.5 6.2 4.5 4.9 2.2 3 3.5 4.2 2 2 3.5 4.2 17.7%　 17756 364　 30 — 216　 4*2*4 2-9 8 12.5 4.5 6.2 4.5　 4.9 2.2 3.1 3.5 4.2 2 2 3.5 4.5 17.4%　 19968　 431 4 — 侧江景 150　 4*2*3 2-4 14.9 16.5 4.8 5.4 4.7 3.9 1.8 3.4 3 3.4 1.8 2.7 3.2 3.3 15.2%　 13989 210 — 2.5 120 3*2*2 2-2 7.8 15.8 5.05 6.4 5.05 3