20160415_八里庄地块_产品定位教程.pptx

2016.3;2016/1/13;整体定位;基础分析回顾;2010年至2015年，50-80㎡的刚需产品为市场主力，90-120㎡的改善产品为处于稳步上涨型产品，120-160㎡的再改产品，处于稳步上涨的形式。 根据区域供求结构演变和客群访谈调研，区域改善型需求将在未来会逐步释放，对项目后期产品规划有重要指导意义。;基础分析回顾;基础分析回顾;在背景分析下，结合项目的品牌使命，本案的发展战略应该是：;项目整体定位：;整体定位;整体定位;首批次客户依据地缘性，随着整盘配套逐渐呈现，项目价值及市场口碑不断深化，逐步向全城扩张;首批次客户以板块地缘、城东地缘客户为主，其次“北改”拆迁客户，再次受高房价挤压的城市外溢客户;首期产品定位;聚焦一期;Q1：审视当前产品规划，判断是否具有竞争力……;一期产品审视;一期产品审视;一期产品审视;一期产品审视;一期产品审视;一期产品审视;Q2：研判??域市场，判断当前产品是否匹配主流需求……;城东区域整体供销存（2013.4-2016.4）;供销：主力供销产品集中在85-90㎡，其次为70-75 ㎡ 、65-70 ㎡ 、75-85 ㎡。改善型产品集中在90-95㎡,120㎡以上产品亦具备较大的市场供需； 存量：集中在85-90㎡之间，改善型产品主要在90-95㎡。;板块产品特征：驷马桥板块主力面积70-80㎡及85-90 ㎡，李家沱集中在85-90 ㎡，建设路70-75 ㎡为主，八里庄主力面积75-80㎡及85-90㎡； 销售存量特征：区域市场供需集中在70-80㎡，85-95㎡，100㎡以上首改类产品供需相对均衡，八里庄110-115㎡改善产品走量较好，库存低位，具备市场机会； 整体走量特征：受板块发展的影响，驷马桥整体月均最高，本案所处八里庄去化速度处于较低水平。;板块特征;板块特征;板块特征;板块特征;板块特征;板块特征;板块特征;板块特征;板块特征;区域市场：刚需刚改为主，改善存在一定市场机会 城东大区：刚需型占主导，刚改存在较大市场需求 城北：刚需市场主导，刚改集中90-95平米之间;竞品研究;泰博理想城;永立?龙邸;永立?龙邸;首创?天禧68;首创?天禧68;招商·中央华城;招商·中央华城;特征小结;本案四种面积梯度的户型设置契合市场主力需求（覆盖从极刚到改善的区域主力客群）;Q3：研判???域客户，判断当前产品是否具备客户支撑……;区域客户研判;北湖国际城;北湖国际城;北湖国际城;北湖国际城;招商中央华城;招商中央华城;招商中央华城;招商中央华城;招商中央华城;招商中央华城;首创天禧;首创天禧;首创天禧;首创天禧;从客户的购买能力和对项目、产品的关注点，区域内的成交客户在极刚需、首置刚需、首次改善三个维度有不同的特征及敏感偏好。;区域客户研判;总结;调整建议;调整建议;调整建议;The end!