《11房地产估价制度.ppt

表二 根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/ ㎡） 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/ ㎡ ） C、土地估价综合结果 土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/ ㎡×70000 m =23436（万元） 土地单价（元/ ㎡ ） 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 修正后的单价（元/ ㎡ ） A 3100 100/100 110/100 100/100 100/100 3410 B 4800 100/130 100/100 98/100 96/100 3474 C 3700 100/110 100/100 98/100 98/100 3230 土地估价的综合结果还需要做年期修正 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2、别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本 A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ ㎡，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 B、根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。 108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为： 3428元/ ㎡×35285 m =120957000（元）=12095.7（万元） 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ m ×50%=1714元/ ㎡ 对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. C、现有别墅建筑物价格： 3428元/㎡ ×7548㎡+1714元/㎡ ×2830㎡元）=3072.51（万元） 3、别墅现有房地产价格 23436+3072.51=26508.51（万元） （二）方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房地产评估 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 11.房地产估价制度 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房地产估价执业制定了国家统一标准 ——《房地产估价规范》 房地产估价行业成立了全国自律性组织 ——中国房地产估价师与房地产经纪人学会 房地产估价列入国家法定制度并进行统一考试 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、房地产估价机构资质管理 等级 一级 二级 三级 注册资本(万元) 有限责任公司200以上；合伙企业120以上 有限责任公司100以上；合伙企业60以上 有限责任公司50以上；合伙企业30以上 专职注册估价师 15名