城市综合体的规划方案.doc

地产城市综合体的项目规划方案 ? ? ??? 我们将商业地产规划总结为商业规划、建设规划、商业运营管理模式规划三大部分： 一、商业规划 ??? 商业规划是通过前期大量详细而周密的市场调研对项目进行可行性分析，确定项目综合定位、业态组合及功能设定、主力店设置等。市场调查和可行性分析是这一阶段工作的基础，确定定位、业态及功能设定是这一阶段的设计目标。 ??? 综合定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件。主要方式是对项目进行SWOT分析，而后对项目进行战略定位（确定项目整体开发规划思路与目的）、业态定位、功能定位、主题定位 、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。 1.商业规划依据 1.1市场调查 ??? 项目的规划设计须依据市场调查得出定位结论，需各专业人士运用技术手段，营销推广策略来共同完成。对项目本身的业态选择、组合、分布和面积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以协调项目的工程规划设计和建筑设计。 1.2商家需求 ??? 在考虑商家需求时，着重看重主力店的需求。对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计等都是由自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些要求与设计是由商家决定的，我们须事先与相关意向店家进行沟通，不可盲目的自行规划设计。否则，如与商家要求大相径庭，就只能增加前期不必要的成本浪费和后期的招商难度。 1.3消费者需求 ??? 设计规划必须富有时代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感受和兴趣，激发消费者更深层次的渴望，以求在其它竞争对手不断改造升级中持续发展，立于商业潮头。 2.业态、功能及面积配比规划 ●独具中国特色的概念式SHOPPING MALL业态，这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性”特点,?服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。 ●在租售方式上，现在我们普遍采用的是把铺位出售给中小投资者、出租给零售商的方法，这在资金回流方面是很重要的。地产后期的运营管理营造商圈氛围及号召力，汇聚商业客流所带来的巨大升值空间是相当可观的。 ●以我们省内地级市人口规模、消费水平和购买力现状来看，我们预打造一个单体商业房地产项目，建筑面积最好控制在10---12万㎡左右。营业面积规划按占比50%---65%计算，其购物功能的规模宜占总体营业面积的60%-80%之间，层数控制在3层以下（原则上为一层，也可根据实际情况设地下一层，轻钢结构）。以下我们对总建面积为10万㎡的商业楼盘作规划，营业面积以总建的60%计算，（ 6万㎡），如楼体为三层建筑，则每层可规划的营业面积为2万㎡。 2.1主题百货?——日用生活馆 2.1.1区域规划面积：4万㎡，占总体面积40%。? 百货店作为本项目的核心主力店，其强大的聚客功能可极大的带动楼层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在楼层停留的时间。? 2.1.2经营方式?：租赁式经营 2.1.3物业产权：物业分零销售产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。? 　　　　　 2.1.4收益方式?：收取固定租金；通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。 ? 2.2专业店——家居建材馆? 2.2.1区域规划面积：3.5万㎡，占总体面积35%。符合项目业态定位要求，是项目主要的购物功能之一，满足一站式购物的需求。? 2.2.2经营方式：租赁式经营 2.2.3物业产权：销售部分产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。? 2.2.4收益方式：?产权销售，实现房地产收益；? 租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。? 2.3服务功能区?——美食、娱乐、室内公园? 2.3.1区域位置及规划面积：占据整个顶层，规划面积：2.5万㎡，占总体面积25%。构成独具中国特色的“SHOPPING MALL”；为顾客提供方便、快捷、全面的服务；有效地与其它业态共享人流。? 2.3.2经营方式：租赁式经营 2.3.3物业产权：自主产权? 2.3.4收益方式：收取固定租金；通过经营提升物业价值，实现物业升值，进行资本运营。 2.4租售比例测算 2.4.1拟