九龙商场全案策划报告书.doc

湖北襄樊九隆广场策划报告之一 上海弛张·知天行地产机构 河南知天行房地产营销策划有限公司 第- PAGE 33 -页 湖北·襄樊 九隆广场策划报告之一 目标市场研判及竞争市场研判分析报告 呈：襄樊嘉恒房地产开发有限公司 由：上海弛张·知天行地产机构 河南知天行房地产营销策划有限公司 二零零五年九月 目 录 第一章 产品研判 第一节 目标市场研判 第二节 竞争市场研判 第三节 个案市场调查 第四节 个案分析 第五节 本章总结 【提示】 市场调研时间：20天 市场调研人员：襄樊九隆广场项目组10名成员 市场调研方式： a、上门拜访调研 b、电话调研 c、政府部门登记数据调研 d、我司在操作项目对客户的了解 市场调研区域： 1、前进路--中原路--春园路--新华路--丹江路--长征路—大庆路—三元路，火车站商圈范围以内的所有目标个案；解放路商圈；以及扩大商圈。 2、竞争项目商业地产楼盘：帝王广场、拉美步行街、淑女天地 等。 市场调研针对的类型： 沿街门面；商业类投资地产；商业街；商场；专业市场。 第一章 产品研判 第一节 目标市场研判 由于襄樊市由一条汉江隔开而成为樊城、襄城、渔梁洲三个版块，襄樊房地产市场的区域性特征十分明显。从地理位置来看，襄城、渔梁洲地域受限，多以住宅项目开发为主，没有较大的商业地产发展空间；樊城在区域面积、人流量、发展潜力等综合素质较适合商业地产的开发。交通枢纽，客货运发达，专业市场集中的火车站商圈成为商业地产项目的首选位置。就我司对襄樊市场20天的调查和分析判断，我司将襄樊商业地产分为以下几个层面： 1、火车站地区整体的商圈状况： 襄樊火车站地区是形成较早的商业区，是襄樊知名度比较高的商业区域。前进路以前进市场、白鹤市场、火炬市场为核心，成为小百货、服装、小商品批发集散地；中原路以中原市场、雄风灯具电料市场、正旺装饰材料大市场为核心，成为床上用品、装饰材料批发集散地。前进路、中原路等道路两边根据市场的成熟度每个区域的租金价格已经固化下来。 人流：火车站、长途客运中心是人流进出的城市门户，故该区域内人流量最大。 商业形态：经营的商业形态多以小商品、床上用品、装饰材料、灯饰等为主。比如有新华市场、前进市场、白鹤市场、中原市场、雄风灯具电料市场、正旺装饰材料大市场等；以铁路宾馆、永祥宾馆、卧龙宾馆、蓝盾宾馆、蓝天宾馆、白鹤宾馆等形成襄樊中心酒店区。 经营状况：经销的产品多在中低价位，单一产品集中经营，形成整体合力，表面形成专业市场，但是单位价值较低，竞争加剧，利润小，商户撤场现象增多，软硬件条件差，再加上经营管理的落后，不能形成规模效应，商户大体上是处于维持状态，市场日趋萎缩，前景黯淡，心态也渐趋于麻木。 目前整体租金价格：从整体经营状况来看，租金价格与其所在地段有很大的关联与固定性。专业市场内租金差异不大，具备一定的统一性，越接近专业市场周边的零散街铺租金越高。以核心市场带动周边街铺租金价格是该区域的典型特点。 小结：襄樊近年经济增长较大，政府更是工业、旅游两手抓，力争将经济再往前推进一大步。加之襄樊外来人口逐年增加，各种需求都在不断增长。因此，吸引了许多周边县市外地人在襄樊长期工作，做生意和生活，某种程度上为襄樊的房地产注入了新鲜血液。陈旧的市场经营环境急需改观，商业地产的潜力可以深度挖掘。 2、解放路商圈状况： 人流：处在樊城区中心位置，靠近解放路因其广场功能配套和新兴的休闲餐饮业带动了人气的流动。人流量小范围内、固定时段较为集中。 商业形态：主要是精品服装、快餐和休闲娱乐行业。周边地段底店多为多层住宅破窗改建，并无整体规划和核心商业。未来帝王广场可能只是作为樊城区的地理名词。 经营状况：周边商业多以精品服装为主，易受季节性和时间性限制。 目前整体租金价格：在70元/平方米-190元/平方米之间 小结：因地处中心地带，加之人民广场本身配套设施较全，并引进肯德基、麦当劳；逐渐成为人们购物的好去处，势必带动了商圈内的底店租金价格增长。 但在核心地段的福玛德经营状况却不是很好，海创、格林威治的酒店入住率仅有30%。该商圈仅仅局限于休闲购物主题，难以担当商业、商务的重要地位。帝王广场、拉美步行街在未建成投入使用之前，现状与格局不会发生的改观。 3、长征路沿街状况： 人流：居于解放路和火车站之间，主要以长征西路较为繁华。 商业形态： 长征西路主要以精品服装为主，其中比较有代表性的要属灯具市场，华洋堂百货，建行周边精品服饰。 长征东路以太阳能、