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第十四章 土地市场管理 第一节 土地市场 第一节 土地市场 第一节 土地市场 第一节 土地市场 第一节 土地市场 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第二节 城市土地市场供需调控 第三节 城市土地市场价格管理 第三节 城市土地市场价格管理 第三节 城市土地市场价格管理 第三节 城市土地市场价格管理 第三节 城市土地市场价格管理 第三节 城市土地市场价格管理 第三节 城市土地市场价格管理 第三节 城市土地市场价格管理 第三节 城市土地市场价格管理 第三节 城市土地市场价格管理 谢 谢！ * * 一、土地市场的概念 狭义的市场是指进行土地交易的专门场所。 广义的市场是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。 土地市场是有形的土地和无形权益、信息、咨询服务等的统一体。 二、土地市场的特征 交易实体的非移动性。 土地市场的地域性。 土地市场的垄断性。 流通方式的多样性。 土地供给弹性小。 三、土地市场的主体和客体 （一）主体：供给者、需求者、中介者、管理者 （二）客体：土地本身及其产权关系 四、土地市场的结构 （一）土地一级市场：土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。 出让、出租、入股　 四、土地市场的结构 （二）土地二级市场：城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让与其他土地使用土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。 出让、出租、入股　 一、城市土地供需范畴 （一）城市土地存量供需与增量供需 （二）城市土地资源性供需与资产性供需 （三）城市土地所有权供需与使用权供需 （四）城市土地一级市场供需与二级市场供需 二、城市土地市场供需机制 （一）城市土地一级市场供需机制—出让市场 1、城市土地一级市场供给机制 城市土地对政府具有多重效用。 城市土地一级市场供给约束。 2、城市土地一级市场需求机制。 城市土地对企业具有双重效用。 城市土地一级市场土地需求约束。 城市土地是政府财政收入的重要来源。 城市土地是地方政府领导取得“政绩”的重要砝码。 城市土地收益是政府土地管理部门“小金库”资金的重要来源。 城市土地是有关部门领导谋取私利的重要工具。 城市规划对一级市场土地供给的约束。 土地管理体制对一级市场土地供给的约束。 土地收益分配对一级市场土地供给的约束。 城市土地是企业生产经营的载体。 城市土地是企业投机的对象。 地价对一级市场土地需求的约束。 银行信贷对一级市场土地需求的约束。 企业决策对一级市场土地需求的约束。 一级市场土地供给对一级市场土地需求的约束。 二、城市土地市场供需机制 （二）城市土地二级市场供需机制—转让市场 1、城市土地二级市场供给机制 资金对二级市场土地供给的约束。 地税对二级市场土地供给的约束。 2、城市土地二级市场需求机制。 主要受房价、收入水平、购房贷款利率、住房商品化程度、住房负债消费观念和房地产投资观念等制约 三、我国城市土地市场供需状况 城市用地规模过度膨胀，城市土地供给总量严重失控。 城市开发区土地大量闲置，一级市场供过于求。 商品房大量空置，二级市场供过于求。 普通住宅需求潜力巨大。 四、我国城市土地供需失衡的原因 1、对地方政府缺乏有效的约束机制。 城市规划失灵主要表现在城市规划的编制和实施上 土地管理制度失效 土地收益分配不合理 四、我国城市土地供需失衡的原因 2、对企业缺乏有效的约束机制。 土地无偿使用 地价偏低 信贷资金向房地产开发倾斜 土地税制不健全 四、我国城市土地供需失衡的原因 3、居民对住房的有效需求不足。 五、我国城市土地市场供需调控的对策与措施 1、提高城市规划的科学性 2、因地制宜编制供地计划 3、进行土地管理制度改革 4、加强土地收益管理 五、我国城市土地市场供需调控的对策与措施 5、规范城市土地市场 6、强化房地产信贷资金管理 7、健全土地税制 8、提高居民购房能力 一、城市土地价格形成机制 （一）城市土地一级市场价格形成机制 1、出让地价的形成机制 协议地价形成机制 招标地价的形成机制 拍卖地价的形成机制 一、城市土地价格形成机制 （一）城市土地一级市场价格形成机制 2、地租的形成机制 （1）地租