2010无锡职业技术学校东南侧商业地块市场研究与产品定位报告81p.pdf

无锡职业技术学校东南侧商业地块 市场研究与产品定位报告 前言 2010年严厉的政策调控给房地产市场带来巨大冲击，但对在售项目 不利，而对未来项目有利，我们需要把握住市场波动的周期。 项目处于新兴城市中心板块，属于地标性城市综合体，尤其是出现 了大体量商业，对专业体系和资源整合要求更高。客观分析，项目 面临严峻的竞争形势，且劣势多于优势；我们需要打造主动型消费 的业态组合、特色化的商业氛围，让项目成为太湖新城市民习惯型 消费场所；通过差异化产品，以及高性价比优势赢得市场。 产品是营销的基础，现阶段工作重心应放在产品规划，避免后期的 运营风险，以及提高开发利润。 目录 PART1 无锡城市背景研究 PART2 无锡房地产市场研究 PART3 项目研究 PART4 项目营销建议 无锡市概况 一座3000年历史的江南名城，璀璨的太湖明珠 面积人口 幅员面积：4787平方公里 户籍人口：465.65万人（2009年） 行政区划 无锡下辖崇安区、南长区、北塘 区、惠山区、锡山区、滨湖区六 区及江阴市、宜兴市。 无锡市概况 高速发展的长三角核心城市之一 长三角的几何中心 无锡东临上海128公里，西接省 会南京183公里。 经济高度发达 2009年实现地区生产总值4992亿 元，在全国所有城市中排名第 九，在长三角城市中排名第四， 次于杭州（5100亿元）。 城市规划格局 南拓北展，东整西优：构建一个卓越的湖滨城市 南拓： 城市未来发展的主导方向，建设湖滨 城市、生态城市 北展： 将堰桥地区建设为惠山区新的行政中 心，加强与江阴的联系 东整： 整合东亭与中心城的空间、道路网络 西优： 以太湖山水为主体，优化城市的旅游、 休闲用地 项目所在地滨湖新城片区，以教育、科研、体育、旅游服务、高品质居住、高新 技术产业园和生产型公共服务设施为主的综合区，远景规划为城市的副中心。 城市交通规划 全面融入长三角一小时都市圈 高速铁路 城市周边高速铁路网密集，长三 角主要城市1小时内可方便到达 高速公路 周边高速公路网络密集 城市轨道交通 1号线已经开工，未来规划5条轨 道交通这将进一步拉开城市发展 框架，降低空间距离对发展产生 的制约 无锡宏观经济研究 GDP运行情况 6000 5000 4000 GDP值 3000 同比增幅 2000 1000 0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 GDP值 1360 1601.7 1901.2 2350 2805 3300 3858 4419.5 4992 同比增幅 13% 17.80% 18.70% 23.60% 19.40% 17.60% 16.90% 14.60% 13.00% 2009年无锡地区生产总值4992亿元，相比2008年4419.5增长12.95%。 自2001年，无锡始终保持着高速增长的态势，2009年在全国城市中排 名第九，在江苏省内，低于苏州的7740亿元，高于南京的4230亿元， 省内排名第二。 无锡宏观经济研究 净出口贸易额 2001年-2009年对外贸易运行走势