城市房屋拆迁评估技术规范研究.doc

城市房屋拆迁评估技术规范研究 特别声明：本规范草稿仅系根据香港市区重建收回土地补偿意见、上海市房屋拆迁技术规范、国家房地产估价规范、相关估价理论所作出的研究成果，文中的相关参数仅是对作者所在城市的房地产价格数据分析结果。本文仅供专业人士研究参考！！！作者不承担任何人士直接引用本文造成的任何后果。作者：季永蔚??江苏华盛兴伟咨询评估有限公司 前????言本规范是根据国家标准《房地产估价规范》、国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》的规定。本规范编制组进行了广泛、深入的调查研究，收集、分析、研究、参考了上海市、北京市、杭州市拆迁评估技术规范以及香港地区市区重建收回土地补偿安排、国内有关学者相关不动产研究成果。本规范相关参数的确定是根据？市房地产交易市场价格、土地交易市场价格资料综合分析得出的。 目次1、总则2、术语、代号4、估价方法4、估价程序6、估价结果7、估价报告8、工作底稿及归档9、其他 城市房屋拆迁评估技术规范（试行）第一章 总 则第一条（制定依据）????为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）、《？省城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合本市实际情况，制定本技术规范。第二条（适用范围）????本技术规范适用于本市国有土地上的城市房屋拆迁评估活动。第三条（总体要求）城市房屋拆迁评估应独立、客观、公正。在本市城市国有土地范围内的房屋拆迁评估除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。第二章????术语第四条???（城市房屋拆迁评估）城市房屋拆迁评估是指对城市规划区内国有土地上的拟拆迁房屋采用房地产估价规范及本拆迁评估技术规范规定的方法进行房地产市场价格评估。房屋拆迁评估的价值定义是被拆迁房屋无权利负担（假定土地为出让）的房地产公开市场价值。不包含房屋拆迁中的搬家补助费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、拆迁奖励费、拆迁补贴。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。第五条???（成套住宅、非成套住宅）????成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋。第六条???（再上市房）是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。第七条???（区位）?????是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等。第八条???（房屋用途及其分类）房屋用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。居住房屋是指用于居住生活目的的房屋。居住房屋按建筑类型分为公寓、花园住宅、职工住宅（新工房）、旧式平房、简屋六类。经营房屋是指用于商业、金融业、保险业、娱乐业、餐饮业、服务业的房屋。办公、工业、仓储业及其他。第九条???（低层住宅，多层住宅，中高层住宅，高层住宅）低层住宅是指一层至三层的住宅。多层住宅是指四层至六层的住宅。中高层住宅是指七层至九层的住宅。高层住宅是指十层及十层以上的住宅。第十条???（房屋建筑面积）房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。按照国标房产测量规范计算确定。拆迁补偿所用建筑面积由拆迁人根据城市房屋拆迁管理的规定结合拆迁调查资料予以确定。第十一条???（房屋建筑结构）钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。其他结构是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。第十二条??（房屋层数）房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。第十