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基准地价更新的方法及的趋势探析 　　摘 要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。 　　关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势 　　Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development Trend 　　Abstract：Urban system is Chinas benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market， the original method can not fully meet the demand for land management， all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay， which bases on comparing various methods and using foreign premium system， try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore. 　　Key words：Benchmark premium；The land market；Update method；Development Trend 　　一、城镇基准地价概述 　　（一）城镇基准地价制度出台背景及意义 　　自建国以后的40多年里，由于我国一直严禁土地买卖、出租，实行土地无偿、无限期使用制度，严重制约了土地的使用效益和土地资源的合理配置，造成了土地资源的严重浪费和土地资产的流失。改革开放以后，我国进行了深入的土地使用制度改革。随着城镇国有土地使用制度改革的不断深化和完善，我国城市土地市场已初步形成。通过实行城市土地有偿使用，不仅为我国城市的改造和建设积聚了大量的资金，而且发现了国有土地潜在的巨大经济价值，有力地支持了国有企业乃至整个国民经济的改革和调整。基准地价在实行城市土地有偿使用制度的过程中发挥了重要作用。城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度。当时土地市场还未发育或刚刚发育，交易实例少，需要通过土地级别对交易空白区的地价加以控制，来测算基准地价。 　　从我国现实状况来看，基准地价有着多方面的作用，如按价格标准来现实城镇土地资产优劣程度、显示城镇土地在已利用过程中的经济效益；为投资者决策提供依据；对土地使用权的利用和流动起指示和引导作用；为国家征收土地税尤其是推定土地增值税提供依据，等等。但总归起来，其最重要的作用不外乎两个方面：一方面是为政府管理土地提供决策依据。土地作为重要的生产要素，有了基准地价，各级政府就可以据此制定地价政策，来引导土地利用和流动，进而引导产业流向，并将其作为政府获取土地收益和宏观经济调控的工具。从目前国外地价管理经验看，有不少国家和地区也有类似作用的由政府制定的土地价格，如日本的“公示地价”，中国台湾地区的“公告地价”等。这种价格除为市场上土地买卖交易双方提供可参考的依据外，同时也是政府对土地价格，进而对土地利用控制与管理的重要手段。另一个在我国更为重要的作用在于：通过基准地价来评估宗地地价，也就是基准地价系数修正法。这是我国特有的估价方法，之所以说特有，是缘于我国地产市场发育还很不完全，很多地方直接利用基本估价方法存在很大困难，而使得目前基准地价系数修正法评估宗地是我国地价评估的主要方法之一，广泛应用于企业改制、土地出任、转让，出租、抵押等经济活动中，土地评估中的市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等在应用中还有一定的局限性，尤其在一些不发达地区，这些基本方法在今后较长时期内仍然是主要的评估方法。据对我国资产评估报告的统计，基准地价系数修正法是我国目前土地估价中最主要的、运用频率最高的估价方法要使基准地价发挥以上两个作用，就必须要解决基准地价一定时期的稳定性与土地市场动态性的矛盾、基准地价的区城平均性与应用中的宗地地价之