某地区项目管理及营销策略管理知识分析报告39.pptx

营销策略总纲及销售执行报告思路与框架目标界定目标下的问题解决思路营销总攻略发展商目标近年政策市场利好竞争分析客户分析问题界定案例借鉴策略总纲形象攻略展示、服务攻略推广攻略客户攻略推售攻略项目本体分析相关展示工程节点2009年11月至2010年4月11月15日12月25日3月21日1月1日3月15日4月18日1月20日售楼处开放开始认筹预售证样板房开放1栋开盘２栋开盘工程施工出正负零工程至13、14楼发展商目标一期共推出2栋，分别为1#和2#，1#216套、2#348套。由于工程安排,将分批开盘销售，第一批推1#，第二批推2#。1.大盘一期的成功起势，建立大亚湾CBD标杆项目地位;2.开盘即热销50%以上,建立口碑,成为市场瞩目焦点;3.通过建立灿邦国际的项目影响力,树立灿邦地产的品牌;目标分解目标分解周均上门量100批【销售目标曲线图 】4月开盘与五一国庆销售174套3月开盘销售108套年后至3月样板房开放蓄客500批1月启动看房团及五星级酒店合球招商发布会2月14日蓄客600批1月1日起积累客户按成单率10%计，需1080批客户上门，周均100批。按成单率8%计，需1350批客户上门，周均122批。思路与框架目标界定目标下的问题解决思路营销总攻略发展商目标市场分析竞争分析客户分析问题界定案例借鉴策略总纲形象攻略展示、服务攻略推广攻略客户攻略推售攻略项目本体分析位于大亚湾CBD核心，区位优势明显；项目毗邻市民中心、中央公园、商业中心、体育公园和后勤服务中心，尽享中心区优越配套项目区位行政中心灿邦国际市民中心商业中心总部基地体育馆红树林公园项目紧临石化大道以南，周边路网发达，交通便捷，离沿海高速路口仅500米项目区位惠澳大道大亚湾大道石化大道沿海高速商务项目属中等规模，高容积率，物业类型丰富，含公寓、住宅、酒店、写字楼、商业项目概况2栋项目总占地面积：43000建筑面积：278011平米容积率：5.3建筑密度：33.94%物业类别：其中一期推1#与2#（如右图所示）1#：19层，2梯12户，共216套2#：3梯12户，30层，共348套建筑面积:30133.3平米1栋酒店住宅住宅公寓商场住宅商务公寓住宅项目景观资源丰富，北望风田水库，东望燕南山，东南眺望大亚湾海景项目景观资源风田水库休闲度假区大亚湾中心区中联灿邦燕南山森林公园海湾深圳中小户豪宅，双阳台设计，L型景观阳台、落地凸窗、可变户型，户型设计赠送率高项目户型L型景观阳台1+1可变户型双景观阳台户型概况一期产品配比：户型单房、一房、二房，产品面积区间24-59，中小户型，户型多样化。1#户型面积区间户型名称所占套数比列单身公寓24.5H217%1房2厅37-41H1 H4 H551%2房2厅54-57H3 H634%关键点：户型方正实用 25%单位享有超值海景85%单位有山景100%户户超值赠送户外形成空中花园街超大客厅及主卧面宽享受2#户型面积区间户型名称所占套数比列单身公寓23.67J217%1房2厅40.5-40.8J1 J4 34%2房2厅49.8-59.7J3 J5 J651%项目属性定位对本项目的属性界定： 城市新CBD//高容积率//大体量都市综合体思路与框架目标界定目标下的问题解决思路营销总攻略发展商目标市场分析竞争分析客户分析问题界定案例借鉴策略总纲形象攻略展示、服务攻略推广攻略客户攻略推售攻略项目本体分析宏观政策对房地产市场的影响分析市场分析近年大亚湾房地产市场发展周期分析大亚湾房地产市场未来发展趋势判定政策分析价格变动率成交面积国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿 要求全国国土部门以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查 国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发由20%及以上提高到35%及以上 国家发改委、建设部下发通知，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价 2004.12.22004.72004.4月底1月3月4月6月7月8月9月10月11月12月2月5月2004.10.292004.3.302004.5.13从2004年10月29日起上调金融机构存/process/loan-insurance.html贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮 国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地出台《经济适用房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》 2004年房地产政