房地产开发企业会计财务分析.ppt

第九章 财务分析 一、项目可行性分析的概念及作用 项目的可行性分析是指开发项目投资决策前进行技术经济论证的分析活动，它的任务是综合论证一个开发项目在市场发展的前景、技术上的可行性，经济上的合理性和有效性，财务上的实施可行性，即研究、评价一个开发项目从技术和经济两个方面看是否可行，从而为投资决策者提供是否选择该项目进行投资的依据。 与注重于历史数据的盈利分析和过程分析的成本控制分析不一样，项目可行性的财务分析注重于对投资项目将来的价值、投入和收益的估计，为企业决策者提供了定量分析的决策支持。 一般可行性财务分析的使用人为投资人、企业管理当局、金融机构等，它能够帮助决策者回答如下的投资问题： （1）需要多大的投资？投入产出能否达到预期目标？项目的收益情况如何？ （2）项目的投资回收期是多少年？ （3）在考虑资金的时间价值的情况下，收益情况如何？ 二、财务分析的几个指标 1.静态投资回收期 静态投资回收期是指以项目各年的净收益收回全部投资所需要的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标，一般情况下越短越好。其计算公式为： 式中：Pt为以年表示的静态投资回收期；CI为现金流入；CO为现金流出；t为年份； CI-CO为现金流入-现金流出（净现金流量）。 为方便计算，静态投资回收期的亦可通过下述公式计算得出： Pt=（累计净现金流量出现正值的年份）-1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量 [例9-1]某项目有两个投资方案，其净现金流量如表9-1所示。 表9-1 某项目不同方案的净现金流量 单位：万元 方案一的静态投资回收期=4-1+（100/300）=3.33（年） 方案二的静态投资回收期=4-1+（200/400）=3.50（年） 依据现有条件，累计净现金流量均为200万元，可以简单判断得出方案一的投资回收期短于方案二，方案一优于方案二的结论。 静态投资回收期的优点是指标计算简便，直观且易理解；但其缺点是没有考虑投资回收期以后的收益，没有考虑资金的时间价值。 2.项目自有资金投资回报率 一般而言，房地产开发经营是以项目为核算对象，因此对于项目的自有投入以及投入回报的计算指标对于研究项目的可行性的参考价值较大。实际操作中，一般采用项目自有投资回报率。其含义是指开发项目的净利润占自有投资的百分比，其计算公式为： 项目自有资金投资回报率=项目净利润÷自有投资总额×100% 该指标的优点是计算简单；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差。一般而言，只有投资回报率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。 3．动态投资回收期 为了克服静态投资回收期未考虑时间价值的缺点，可采用动态投资回收期指标，该指标是考虑了时间价值、按现值法计算的投资回收期。其公式为： 式中：Pt为以年表示的动态投资回收期；CI为现金流入；CO为现金流出；t为年份；CI-CO为现金流入-现金流出（净现金流量）；i为基准收益率（又被称为最低期望收益率或者目标收益率）； 为 第t年现金流量折现值。 承[例9-1]，假设该项目的基准收益率是7%，经折现后，则可得表9-2。 表9-2 某项目不同方案折现后的净现金流量 单位：万元 方案一的动态投资回收期=3-（-212.71/228.87）=3.93（年） 方案二的动态投资回收期=3-（-194.36/228.87）=3.85（年） 从上述两个方案的比较可以得出，在项目基准收益率为7%的前提下，方案一的动态回收期为3.93年，而方案二的动态回收期为3.85年，可得出方案二回收比方案一快的结论。对比静态回收期的结论，可以看出静态投资回收期和动态投资回收期对项目的评价出现了截然相反的结论。 与静态投资回收期相比，动态投资回收期的优点在于考虑了资金流入流出的时间因素，真正地反映了投资的回收时间。静态投资回收期越长，基准收益率越大，两种指标对项目的评价的结论越有可能出现差别。 4.净现值 净现值是项目动态评价的指标之一，是反映项目在整个期间获利能力的综合指标，它是指投资项目按基准收益率或设定的折现率将各年的净现金流量折现到投资起点的现值之和。其公式为： 式中：NPV为项目的净现值；CI为现金流入；CO为现金流出；t为年份；i为基准收益率或设定的折现率； 为第t年现金流量折现值。 承[例9-2]，在该项目的基准收益率是7%的条件下： 方案一的净现值=-1000.00+280.37+262.03+244.89+228.87=16.16（万元） 方案二的净现值=-1000.00+560.75+244.89+228.87=34.51（万元） 由此可以看出，虽然两个方案折现前的净现金