房地产开发企业会计概述.ppt

主编：李姝 梅丹 立信会计出版社 第一章 房地产开发企业概述 1.1.1房地产业和房地产的概念 房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理和服务的综合性行业，其按国民经济体系划分属第三产业。 房地产开发企业的经营活动是根据城市建设的总体规划和经济、社会发展计划的要求，以土地开发和房屋建设为对象，选择一定区域内的建设用地，按照使用性质，有计划、有步骤地进行的房地产开发和建设。 房地产是房产和地产的总称，包括土地、建筑物及固着于土地、建筑物不可分离的部分。 房产指建筑在土地上的各种房屋财产，包括住宅、厂房及商业、文教、体育、医疗和办公用房等。 地产指土地财产，是土地、地面和地下各种设施的总称，包括土地使用权、地面道路以及地下供水、供电、供气、供热、排水排污、通讯等线路和管网。 房地产有三种存在形式： ①单纯的土地； ②单纯的建筑物； ③土地和建筑物结合的“房地”。 就物资形态而言，房产与地产结合在一起。 从经济形态上看，其经济内容和运行过程也具有内在整体性和统一性。 1.1.2 房地产的特点 1．房地产位置的固定性。 2．房地产使用的长期性。 3．房地产的个别性。 4．房地产价值的高昂性。 5．房地产的有限性。 6．房地产保值增值的稳定性。 1.1.3 我国房地产业的发展 1.2.1房地产开发企业的性质 房地产开发是指以房屋、土地为对象的经营活动。 房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理以及接受委托承包维修、装饰等业务，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。 房地产开发企业既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者，其与一般的建设、施工企业有类似之处，但也有明显的区别。 1.2.2 房地产开发企业的经营活动 是根据城市建设的总体规划和经济、社会发展规划的要求，以土地开发和房屋建设为对象，选择一定区域内的建设用地，按照使用性质，有计划、有步骤进行的房地产开发和建设。主要包括： 1．房地产开发。包括土地开发和房屋开发。 2．房地产经营。广义的房地产经营指从房地产开发到房地产售后服务的全过程。狭义的仅指房地产出售、租赁和抵押。 3．配套设施开发和建设。指根据城市建设总体规划开发建设的大型配套设施项目，包括市政、公用、动力、通讯等城市基础设施建设，也包括开发开发小区内营业性公共配套设施、非营业性配套设施、公共配套设施等。 4．代建工程开发和建设。指房地产开发企业接受当地政府和其他单位委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路敷设工程，供热、供气、供水管道以及其他市政公用的设施等。 1.2.3 房地产开发企业的经营方式 定向开发。即房地产开发企业事先与买方签订买卖合同，然后根据合同确定的目标进行开发建设。 投标开发。即房地产开发企业对于有关部门组织的招投标项目进行投标，争取一定的开发项目，开发建设完成后，根据不同情况，既可以定向销售，也可自寻买主。 自行开发，自行销售。房地产开发企业经过当地人民政府批准，在城市总体规划指定的地区，自行开发和销售，另外还可建立房地产二级开发市场。 1.2.4 房地产开发企业的经营特点 开发经营的计划性 开发产品的商品性。 开发产品的差异性。 开发建设的长期性。 开发投资的低流动性。 开发经营的风险性。 房地产开发企业会计的核算对象是指房地产开发企业会计反映和监督的内容，它取决于企业的经济活动及其特点。 房地产开发企业的主要经济活动是从事房地产开发、建设、经营、管理和售后服务，则其会计的核算对象是反映和监督企业中能用货币表现的经济活动。 1.3.1房地产开发企业会计的一般核算对象 ――资金运动 1．资金筹集。 2．供应过程。 3．生产过程。 4．销售过程。 随着供、产、销过程的进行，房地产开发企业不仅完成了房地产生产、流通、消费和分配这四个再生产过程环节，企业资金也不断改变形态，从货币资金开始，依次转换为储备资金、结算资金、在建资金、成品资金，最后又转回货币资金。 房地产开发企业的资金运动具有各种资金形态在空间上同时并存、在时间上相继转化、资金收支在数量和时间上保持平衡的规律。资金的这种转化过程，称为资金的循环；随着再生产过程的不断进行，企业资金会周而复始地不断循环，称为资金的周转。 这种资金的循环和周转体现了房地产开发企业能以货币表现的经济活动，称之为资金运动，便是房地产会计的一般核算对象。 房地产开发企业的资金运动 1.3.2 房地产开发企业会计的具体核算对象――会计要素 按照财政部2006年新修订发布的《企业会计准则――基本准则》的规定，企业应当按照交易或者事项的经济特征确定会计要素。会计要素包括资产、负债、所有者权益、收入、