2014南京商业项目考察-东城汇-水游城-水平方-1912.pdf

＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 南京商业考察分享 东城汇-水游城-水平方- 1912项目 南京仙林,东城汇 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 项目区域  仙林大学城位于南京主城东部 ，属栖霞区 ，面积47平方公里 ，是南京重点建 设的新城之一。  现在的院校主要有 ：南京大学 ，南京师范大学 ，南京财经大学 ，南京邮电大 学 ，南京中医药大学 ， 南京理工大学紫金校区 ，南京体育学院等等。  截至2010年底 ，建成区人口已突破26万人。  南京地铁2号线 （通车）、4号线 （在建）将过仙林 。沪宁城际高铁仙林火车 站已通车 。 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 项目情况  位置 ：邻南师大南门 。2013年底开业。  占地面积：32841平米+绿地8868平米。  建筑面积 ：8.9万平米 ，其中地上5.2万平 米 ，地下3.7万平米 ；  建筑密度34.5% ，容积率 1.6，绿化率 30.16%  停车位 ：613辆 ，其中地上8辆 ，地下605 辆。  交通 ：2条主干道、9条公交线路、距地铁 站 1公里。  人口 ：5公里范围内居住人口不到8万 ，周 边学校学生 12万、教师3万。 项目客群选择 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 项目定位 “东城汇家庭乐园” 项目原有业态规划按照客群定位 ，划分四大主题 ：品质生活、社区配套 、餐饮会所、SOHO天地。 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 项目最初的业态落位符合家庭型一站式消费的定位目标 。 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 但是开业不到 1年 ，2层以上多数店铺换铺 ，仅儿童娱乐和餐饮略有人气 ；整体业 态与规划相去甚远 ；项目负 1层已经开始招商改造 ，不对外招商 。 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 目前项目1层以休闲餐饮、配套服务、娱乐、文化服务为主 ，2层以上仅有部分餐 饮、儿童、文化教育业态处于开业状态 。 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ •目前，项目以大众书局为主 力电 ，对东部 1-2层按照美艺 主题进行重新招商。部分培 训学校计划入驻。 •租金水平 ，1层7元 ，2层4元 （不含物业费）。由于层走 道和平台设计尺度较大 ，2层 公摊面积达到出租面积的50% 以上。 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 项目感受  项目区域人口有支撑 ，平面规划比较合理 ，有个别大店带动 ，项目运营不乐 观 。  市场方面。区域人口密集度支撑不了9万平米体量。尽管有22万人口总量支撑 ，但同时区域内商业供应量超过30万平米 ，且有11万平米的金鹰天地先期建 立了区域商业中心地位。  运营方面。项目全部销售、售后返租是问题的根源 。  规划 。主力店集中布局主入口且为单面铺 ，不利于人流导入 ；2层以上商铺的 垂直交通位于尽端不合理 ，且缺少主力店带动。 南京.水游城 ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ ＋绿谷文化创意产业基地项目报告 ＋ 项目背景  上海鹏