成都龙泉驿区世纪广场写字楼项目可行性分析报告.doc

目 录 第一部分 成都写字楼整体市场环境分析 5 一、2011年成都写字楼市场概况 5 1. 市场整体特征 5 1.1 供不应求 5 1.2 销售平稳 6 2.供应特征 6 2.1 供应波动较大 6 2.2 乙级写字楼主导 7 2.3供应外移趋势明显 7 2.4 价格持续走高 8 2.5甲乙级写字楼价格差距缩小 9 2.6新开盘项目热销 9 二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨 11 1.新增租赁项目分析 11 1.1新增租赁项目持续供应 11 1.2新增项目较为分散 11 2.优质写字楼分析 12 2.1各板块表现不一 12 2.2 整体租金保持增长 13 三．成都写字楼市场总结 15 1. 市场总结 15 2. 后市预测 15 第二部分 龙泉驿区写字楼市场分析 17 一、龙泉驿区城市概况 17 1、龙泉驿区城市概况：位于成都东部，属于成都半小时经济圈 17 2、城市宏观经济情况 18 2.1城市GDP产值及增幅情况 18 2.2城市产业情况 18 2.3城市固定资产投资情况 19 2.4城市房地产投资情况 20 2.5城市人口情况 21 2.6城市发展规划 21 2.7城市分区发展 21 2.8城市交通 22 2.9城市酒店配套 23 2.10城市文化 23 2.11龙泉驿区经开区企业情况 24 2.11.1入驻条件和情况 24 2.11.2入驻企业 24 2.12宏观经济分析小结 27 3、城市规划情况 27 3.1规划发展目标 27 3.2城市发展布局规划及发展周期 28 3.2.1城市发展布局 28 3.2.2城市发展周期 29 3.4城市用地规划情况 30 3.5城市规划小结 31 二、 龙泉驿区写字楼市场情况 32 1、 龙泉驿区写字楼现状 32 2、 龙泉驿区重点项目 32 总部经济港 32 3、 龙泉驿区城区写字楼 33 4、 客户群分析 34 4.1写字楼购买客户情况 34 4.2写字楼租赁客户情况 35 5、 龙泉驿区城区写字楼小结 35 第三部分 世纪广场写字楼项目地块分析 36 一、项目地块条件（目前为假设条件） 36 二、周边现状及配套 36 三、 项目SWOT分析 37 1、SWOT分析 37 2、应对策略 38 四、项目定位 38 1、定位原则 38 1.1市场定位的决定因素 38 2、市场环境 39 3、产品竞争优势 39 4、产品最终定位 40 5、定位支撑点 41 6、案名建议 41 7、目标市场（客户）定位 42 7.1、目标市场构成分析 42 7.1.1、客户类型 42 7.1.2、客户分类 43 7.2、不同性质目标客户的背景分析 43 7.2.1、 投资型客户 43 7.2.2、使用客户 45 7.3、客户的购买规律分析 47 第四部分 产品建议 49 一、 49 二、 50 三、 51 四、 51 五、 51 1、典型可借鉴项目分析 51 1.1 香格里拉 51 1.2仁恒置地广场 53 1.3 富力中心 56 2、产品设计建议 57 2.1楼体及外立面建议 58 2.2大堂/电梯厅建议 59 2.3公共走廊建议 60 2.4 公共卫生间建议 60 2.5电梯配置建议 61 2.6空调配置建议 62 2.7 物业整体建议 62 第五部分 可行性分析 64 一、测算说明 64 二、工程进度 64 三、成本分析例表 65 四、收入分析例表 65 五、收入分析阐述 65 第一部分 成都写字楼整体市场环境分析 一、2011年成都写字楼市场概况 1. 市场整体特征 1.1 供不应求 成都市写字楼供需情况（2005-2011年上半年） 2011年上半年写字楼新增供应54.20万平方米，同比下降1.47%。由于上半年为市场的周期性调整期，加上政府预售审核较为严格，开发商推盘节奏略显缓慢。在市场潜在供应量较大的条件下，上半年的推盘数量与去年同期相比略微下降，整体供应量相对偏小。 上半年写字楼成交面积68.35万平方米，同比增长74.99%，增长幅度非常明显。2010年下半年多个项目的集中推盘为市场带来充足的房源，市场投资及自用需求均较为旺盛，成交量明显上升。 2011年上半年的供需比为0.79，同比下降43.97%。由于上半年的供应量偏小，市场销售保持平稳，写字