东莞大绿地项目提案.pdf

东莞大绿地项目提案 第一部分 前 言 我们在做销售之前，是否已经对下列问题有充分的准备？ ★ 哪些人会购买我们的楼盘？ ★ 他们喜欢这里的环境和项目设置吗？ ★ 他们觉得我们现在的定价合适吗？ ★ 他们会在什么时间、用什么方式来我们这里看楼、买楼？ ★ 他们在听、看什么媒体？ ★ 哪些因素会影响他们在购买时的选择？ ★ 我们有什么竞争对手，他们有哪些推广策略？ ★ 我们的目标消费群喜欢什么样的广告和促销方式？ 东莞房地产市场近期走势： １ 东莞大绿地项目提案 （1）房地产总量供大于求，去年未销售出去的商品房大量积存，而各楼盘又迫不及待地推出新区，因而销售竞争更趋激烈，促销手段更趋多元化。 （2）销售呈两极化走向，大型品牌楼盘销售持续走高，成交量明显增多，小盘特别是单幢物业逐渐受到冷落，推进相对较难，这是购楼者更青睐大型楼 盘成熟的社区生活方式，在复杂多变的房地产市场中对它更具信心对自己更有保障。 （3）新盘的卖点更注重科技、生态环境概念，个性特点及户型新颖。 （4）促销手段走新闻炒作，文化推进，品牌营运的路线。 （5）广告投入越来越大，费用越来越高，各楼盘竞相攀比，花巨资举办大型公关宣传活动，冠名赞助公众公益活动来提升自己的品牌和知名度，吸引置 业者，推动销售。（6）低层低值楼销量走旺，但价格难以拉高。 （7）大型品牌楼盘加大推盘力度，开盘期持续走稳，成交量明显走高。入市楼盘由低层向小高层，面积以 90-130 平方米单位为主流，中高价买家多为 住宅 “过滤效应”两次或多次置业者。 （8）为孩子入读城区学校而购房的买家渐趋高，且所购房多为空置。 （9）面积大，间隔合理，房型新颖的商品房较受买家青睐，成交量较大。 （10）促销手段多元化，如概念炒作，大型公关宣传活动、明星效应、冠名赞助公益活动、嘉年华活动、降价促销、购房赠物、看楼送礼、购房送管理 费建大型的灯塔及广告牌、邮递单张及大打报刊、电视、电台广告等。 （11）旧款物业出现市场活跃，需求者众，但价幅低迷，显示物业汰弱换强向更大面积，优房型和二次置业的趋势。（12）清溪建设的商品房，有九成以 上的买家是在当地设厂经商的台湾人。为更好地满足从全国各地，甚至世界各地到此落户投资创业的高级知识分子及熟练工人在住宅上的需求，因此而 产生的商机不可估量。由于针对的客户群为各地的知识分子，因此，这类商品房又具有如下特点： 1) 公寓户型面积相对较小；地段好、规划好的别墅非常畅销； ２ 东莞大绿地项目提案 2) 配合松山湖生态环境，楼盘应具有园林绿化，环艺小品等景观； 3) 物业管理应具酒店式服务； 4) 有良好的教育、休闲、生活等配套设施； 5) 由于园区较大，应有专车接送往返； 6) 须设立租赁平台，让小业主投资者和租住者具交易的途径。 第二部分 项 目 评 析 一、 地块位置 ３ 东莞大绿地项目提案 “大绿地·金豪花园”用地位于东莞清溪镇荔横村鹏程路和荔横路交汇处，