康泰花园居住小区一期项目可行性分析报告.doc

康泰花园居住小区一期项目 项目背景与概况 1、项目名称： 康泰花园居住小区一期项目 2、承办单位概况 单位名称： 单位性质：有限责任公司 注册资金：2000万元 单位住所： 业务范围：房地产开发、销售 建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业。 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。 3、可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议； 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 《城市房地产开发经营管理条例》； 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对康泰花园居住小区一期项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 ② 项目对城市建设将起到促进作用 2007年12月24日在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区“3+5”新型城市群 项目 单位 数值 1 总用地面积 ㎡ 20,936.7 2 规划总建筑面积 ㎡ 65,913.47 2.1 其中：住宅建筑面积 ㎡ 47,652.3 2.2 其中：1-2层商铺建筑面积 ㎡ 7419.1 2.3 其中：地下停车场建筑面积 ㎡ 10842 3 建筑密度 %　 24.4 4 容积率 2.63 5 绿地率 　% 38.3 6 项目总投资 万元 11,650.44 7 财务净现值 万元 3,001.06 8 财务内部收益率 % 73.86 9 静态投资回收期 年 0.83 10 动态投资回收期 年 0.88 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 项目投资环境与市场研究 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%