社区物业管理基本知识案例.doc

社区物业物业 （1）居住功能单一，相对封闭独立 （2）社区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化 （3）社区居住物业产权多元化，公用设施社会化 （4）规划建设合理，配套齐全，居住方便 二、物业管理 1、现代物业管理的产生与发展： （1）传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。 （2）真正意义上的物业管理产生于19世纪最后10年的美国。 （3）20世纪50年代香港地区的物业管理开始起步。 （4）内地对物业管理的探索始于20世纪80年代初期。 2、物业管理的概念及特点（社会化专业化市场化） （1）物业管理的概念： 物业管理就是由物业管理经营专业机构人员，受物业所有人（业主）的委托，依照有关的法律、法规，按照合同和契约，运用现代化的管理科学和先进的维修养护技术，以经济的手段管理房屋及其附属设施，并对房屋周围的环境实施 有偿管理活动的总称。 “三位一体”：管理 服务 经营 3、物业管理内容： 服务内容 1、常规性的公共服务：①房屋建筑物的基本管理。②房屋设备、设施的基本管理。③环境卫生和绿化管理。④安全防范和消防管理。⑤车辆停放秩序和道路、场地的管理。⑥物业维修费用和维修基金的账务管理。⑦物业档案资料的管理。 2、针对性专项服务3、委托特约服务 经营内容、社会管理内容 4、物业管理的基本环节： （1）物业管理的策划阶段：物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业服务企业。 （2）物业管理的前期准备阶段：物业服务企业内部的机构设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定。 （3）物业管理的启动阶段：物业的接管验收；用户入住；产权备案和档案资料的建立；首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。 （4）物业管理的日常运作阶段：日常的综合服务与管理；系统的协调。 三、社区物业管理 1.社区物业管理的概念： 社区物业管理是指物业服务企业运用现代管理理念及管理手段，依法或依合同对其负责社区内的居民、房屋建筑及其配套的设备设施、绿化、交通、治安、环境等管理项目进行维护、修缮、整治及服务的过程，使社区内的居民有一个优美、方便、舒适、安全、安静的居住环境。 2、社区物业管理的目标：社区物业管理要实现社会效益、经济效益、环境效益及心理效益的统一。 3、社区物业管理的特点：（1）服务为主，管理重物；（2） 业主差异多，管理难度大；（3） 自律是基础、强制是辅助；（4复杂性决定权威性；（5） 日趋专业化；（6）综合性特征明显 社区物业管理的原则：① 业主自治与专业管理相结合的原则； ②依法管理原则；③ 有偿服务原则； ④状态化管理原则；⑤超前管理原则。 四、社区物业管理模式 荷兰：提前介入的物业管理 德国：一丝不苟的物业管理 俄罗斯：福利型的物业管理； 瑞士：物业管理与社区管理相结合 法国：民主式物业管理 意大利：互助会式物业管理 日本：一专多能的物业管理。 我国现有社区物业管理模式 （1）以房管为主的管理模式：以房屋管理所为主，对拥有产权的房屋实现管理。 （2）以街道办事处为主的管理模式：以街道办事处为主，具体由居民委员会实施。 （3）以街道为主的三结合模式：街道办事处牵头，派出所和开发商参与，成立管理委员会。 （4）市场型专业化管理模式：独立的、专业化的物业服务企业，通过投标在市场竞争中接管物业。 第三章 社区物业管理市场 第一节 社区物业管理市场结构 一、市场 市场的含义： 狭义理解:市场即在一定的时间、一定的地点进行商品交换的场所。 广义理解:市场是指商品交换和商品买卖关系的总和。 二、物业管理市场 （一）物业管理市场的概念 所谓物业管理市场，就是围绕出售和购买以物业为对 象的管理服务而进行的全部交易活动的总和，是物业管理服务交换的载体，是权利转移的“场所”，也是物业管理交换关系的总和。 （二）物业管理市场的特点 ： 1.非所有权性 ；2.“生产”与消费同步性 ；3.品质差异性 4.服务综合性与连锁性 ；5.需求的伸缩性 。 （三）物业管理市场的形成 1.物业的特殊性使物业管理服务成为独立交换对象具备了可能性 2.社会对物业管理服务需求的日益增加促使了物业管理市场的形成 （四）物业管理市场的结构 1、物业管理市场主体是指参与物业管理市场活动的各种实体，包括个人和组织。 2、物业管理市场客体是指物业管理市场上被