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略论商品房预售合同纠纷中情事变更原则的运用

bsp;在商品房预售合同履行过程中，往往发生各种简单的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，导致合同的变更或者解除。哪些情形和事由属于情事变更，哪些不属于，必需详细分析在商品房预售合同中适用情事变更的各种必备条件。

（一）必需有情事的变更

所谓“情事”，指订约时作为合同根底和环境的客观状况，所谓“变更”是指上述客观状况发生了特别变动。从商品房预售合同来看，发生情事变更主要有以下几种状况和缘由：1、因法律修改。假如商品房预售合同订立时即与法律相抵触的，属于非法合同，例如商品房预售方没有取得土地使用证、商品房预售许可证而签订的预售合同无效。假如该合同在订立时并不违法，只有订立后由于法律的变更致使合同不能依法实现的，可视为情事变更。假如当事人在订立预售合同时可预见到法律将要变更，则无权恳求情事变更。由于，在这种条件下，当事人理应实行其它合法措施，防止情事变更的发生〔4〕。2、国家政策性调整。例如国务院文件及其部委有关房地产的临时性规定对价格幅度的调整，以及阶段性的规划方向调整等。“四十七条解答”第31条规定：“一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同商定价格的，可予以支持。”“支持”的法理依据就是情事变更原则。3、地方政府的.行政干预。例如甲开发公司在市西部开发区内建筑商品房小区，并与预购方乙签订了商品房预售合同；但合同履行过程中，政府打算将开发区移至市区东部，预售方甲正在兴建的商品房所在地行政划归郊区，原定的小区内配套建立工程也相继下马，预购方乙提出降低售价或要求解除合同的，即可考虑情事变更原则的适用。行政干预必需依法进展，否则干预无效，不能适用情事变更的原则。4、特别的市场风险。什么样的市场风险才作为情事变更的内容，以及如何区分界定的问题，本文将在后面具体争论。

（二）情事变更的发生不行归责于合同当事人

情事变更的发生，于当事人在法律上具有不行责备性，这种不行责备性来自不行预见性，所谓不行预见性，是指当事人对情事的变更，在合同订立时无法预见，且根据一般正常人的熟悉力量，法律上不要求他预见。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其局部或全部合同责任。假如当事人主观上有意促使所谓情事变更，或由于当事人的过失（如阅历缺乏，市场信息不灵等）恳求情事变更的，或者当事人已经预见到，应当预见到某些状况可能发生而影响合同的履行，但抱着幸运的心理甘冒风险的，或者虽然合同订立后发生了一些状况的变化，但经当事人努力可以克制而未能克制的，或者合同不能履行可归责于第三人的，都不能简洁地按情事变更对待。而应分别按合同的其他有关规定来处理。

（三）情事变更必需发生在合同有效期间

只有在商品房预售合同订立之后至履行完毕之前，才有可能发生情事变更。假如在合同订立之前，就已发生情事变更的，则该合同是在变更后的根底上成立的，与情事变更问题无涉；假如情事变更发生在合同毁灭之后，因与合同履行无关，也不会发生情事变更原则适用问题。

（四）情事变更与合同不能履行应当有直接的因果关系

只有当情事变更成为履行合同不行克制的障碍，直接导致合同不能履行时，当事人才可以恳求变更或者解除合同。但是必需防止当事人滥用这种恳求权，查找借口单方毁约。假如合同有效期间发生的情事变更并不必需导致合同不能履行，那么双方仍旧应当根据合同规定的条款严格履行。例如预售方甲房地产公司与预购方乙学校订立了商品房预售合同，合同标的物在A市。合同有效期内，甲房地产公司另在B市兴建的一栋商品楼被水冲垮，甲房地产公司即以此作为情事变更的事由，要求解除与乙学校的预售合同。由于发生在B市的水灾与本合同的履行没有直接的因果关系，所以，不应适用情事变更原则。

（五）情事变更的发生使原合同的连续履行显失公正

这是适用情事变更原则的实质性要件。情事变更原则的宗旨在于实现社会公正。是否显失公正一般由司法机关进展评判，在商品房预售合同纠纷中，由法官或仲裁员来评判。但是这种评判应当依照一般人的看法，它所表达的道德标准和法律标准应有客观的尺度，简言之，即有可操作性。从实践看，假如发生以下情形使商品房预售合同的履行明显的不公正，受不利益的一方可以主见情事变更：1、因情事变更使预售方和预购方之间的利益关系发生严峻失衡，一方由于另一方的受损而猎取明显的利益；2、主见情事变更一方是为了避开不当损害，同时不使对方蒙受不当损害，对方失去的，原则上只能是超出预见局部的利益；3、连续履行合同时对合同双方均无利益。另外，依据合同自由原则，商品房预售合同双方可以在合同中商定情事变更的免责条款。反之，合同双方也可以商定在合同有