5A写字楼立项报告.doc

立项报告 目 录 1、项目概况1.1项目名称1.2项目单位1.3项目周边目前现状1.4项目性质及主要特点1.5研究工作依据2、项目投资的背景和意义 2.1项目投资的背景---------------------------------7 2.2 项目投资的社会意义----------------------------10 2.3 项目投资的经济意义----------------------------12 3、预可行性研究结论.1市场分析预测.2项目地块分析.3项目规划方案.4投资估算及资金筹措项目与建议1、项目概况1.1项目名称 1.2项目单位60亩）建设，拟建建筑面积100000平方米左右，合作各方具有较强的资金实力。 1.3项目周边目前现状1.4项目性质及主要特点5A级“云南昆明·上海东盟商务大厦”，为来自上海及国内外知名的公司、企业、机构提供高品质的商务办公和商务交流环境。 将为上海、云南、东盟和国内其他地区的进一步合作提供一个强有力的支撑平台，为更进一步落实国家东西部合作的发展战略构想注入新的内容，把上海、云南、东盟、南亚的合作交流推向一个新的更高的发展阶段。 “云南昆明·上海东盟商务大厦”总用地面积43.5亩，约2.9公顷；净用地面积1.63公顷，约24.45亩。将建成云南省第一家“5A级写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法有标准 第一要素：黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。 第二要素：超大规模 这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。 第三要素：建筑文化 所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 第四要素：硬件设施 就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 第五要素：软件服务 相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。1.5研究工作依据2、项目投资的背景和意义 2.1项目投资的背景 2.1.1 区域背景 呈贡新城位于昆明主城东南部，相距昆明市区15公里，交通便捷。随着昆明呈贡新城的规划发展，将建设成为面向东盟的物流中心、中国花卉交易中心及研发中心、现代新昆明重要的行政文教及新兴工业中心。昆明还将成为内地企业了解东盟，东盟了解中国的窗口和信息枢纽；成为内地企业进入东盟、东盟进入中国的桥头堡。现代新昆明战略的实施将为昆明的发展提供强大动力，昆明将迎来更大的商机和更广阔的发展空间。 而吴家营片区是呈贡新城的行政中心、文化中心、商业金融中心，也是现代新昆明的新城中心区，以商业、商务、文化娱乐、居住等产业为主要城市功能，带动城市其它功能综合平衡地发展，促进资源、信息共享。通过吴家营片区的开发建设，积极导入省内外先进的公共服务设施体系，为新昆明建成西南地区的重要的商业金融中心打下基础。 2.1.2 昆明市宏观经济环境 2.1.2.1 2006年经济发展情况 2006年，昆明