花都踩盘报告.doc

花都楼市调研报告 前言 花都楼市发展年表 2000年，花都撤市设区。同年，预算投资4.7亿元的山前旅游大道建成通车。 2001年~2002年，山前旅游大道两边云集了泰湖山庄、云梯花园、芙蓉花园、南航碧花园等多个大型楼盘，形成了花都最早的居住板块——山前大道板块。 2003年，雅居乐开发雍华廷，一炮而红，启动了花都的中高端住宅市场。 2004年，广州白云国际机场迁入花都，提升了花都整体区域的形象。 2005年10月，碧桂园假日半岛以“平过自己起屋”为口号火热开盘。同年，花都纳入全市土地储备系统。 2006年3月，祈福集团高调花都16个项目万科在当地拿地；4月，中房天马河项目奠基动工；合景泰富、新鸿基等开发商纷纷浮出水面。花都楼市掀开了新篇章。 2007年3月，天湖峰境开盘，点燃了花都大热的导火索。五一前后，新项目万科天景花园、马鞍山一号、朗悦君庭、中房国际公馆、美林湖国际社区、骏威项目等陆续上市，花都楼市全面开花 本地 经商人士（皮具、汽车、珠宝、物流等产业） 30％ 广州 经商人士及高级管理人员（度假目的） 30％ 退休老干部（养老目的） 10％ 投资客 5％ 外地 生意在花都的经商人士 5％ 度假目的购买者 5％ 投资客 5％ 其它 花都工薪阶层（洋房购买群体） 10％ 从以上两图表可见，花都区市场的客户群组成因地域的差异而不同。市区（新华镇）已本地消费力为主，外地买家较少。而郊区大盘吸引了很多广州买家（占总体比例近一半）；花都本地约占30％；投资客比例也较市区为多。 3、未来客户群置业需求分析 随着花都楼市的板块化发展趋势的逐渐明朗，结合不同区域的发展特色，未来花都楼市可混群的置业需求基本可概况为以下三类： ①市区楼盘以自住型为目的，需求面积在120㎡左右，属于舒适改善型住宅； ②靠近产业园（汽车、珠宝、物流、皮具）的购房需求呈现“纺锤型”。经商老板对环境要求较高，基本属于二次以上置业，对别墅产品需求大；产业园员工大多首次置业，需求面积较小，一般喜爱80㎡左右的中小户型，自住投资两相宜； ③郊区大盘的环境和价格优势明显，外地买家众多，绝大部分为多次置业者。需求最大的是200㎡左右的性价比较高的别墅产品。 典型个案分析 楼盘基本档案 合景·天湖峰景 合景·马鞍山一号 万科·天景花园 中房观湖国际 建筑类型 独栋别墅、联排别墅、小高层公寓 小高层、高层住宅 小高层住宅 小高层、高层洋房 位置 北兴山前旅游大道东段北侧 新华镇凤凰北路，马鞍山公园西南面 新华镇天马河西岸，风神大道转荔红南路 新华镇滨湖路东侧，西临天贵路，东临新街河公园 容积率 首期规划约0.5 1.8 2.4 2.676 整体规划 占地67万平方米，首期占地约50万平方米，规划约2500户，首批开发用地22万。 占地33672平方米 建筑面积59798平方米 。 总占地6万平方米，共15栋18-25层 占地7.5万平方米 建筑面积约24万平方米，共16栋17至28层的住宅 合景·天湖峰景 合景·马鞍山一号 万科·天景花园 中房观湖国际 交通状况 到广州市中心约40分钟车程，到白云机场约10分钟车程 到广州市中心约40分钟车程，到白云机场约15分钟车程 到广州市中心约1小时车程，到白云机场约25分钟车程 距广州市区约1小时车程，距白云机场20分钟车程，距花都区政府约5分钟车程 配套设施 双会所、休闲风情商业街、四大主题公园、高尔夫练习场、广州国际学校、国内小学和幼儿园、喜来登度假酒店等。 室外泳池、室内恒温泳池，会所、幼儿园等 泳池、会所、幼儿园 会所、康体中心和中英文幼儿园 开盘时间 2007年3月31日 2007年4月中旬 5月内开盘 2007年2月9日 2007年12月 2007年12月 2008年6月 2007年12月 A、C、D3个区别墅，共300套左右。 首批200多套小高层洋房单位（产品类型有平层、复式、三错层） 未售，5月推首批B1、B2、C1、C2四栋预计共约288套 二期50多套尾货。三期现意向登记，预计6月份推出，约250套 主力面积 独立别墅：300-350平方米联排别墅：210-270平方米 160平方米三房二厅、200平方米四房二厅双套房、250平方米五房三厅三套房。 首批推售80－140平方米左右二房、三房、四房 面积区间130-210平方米，主力户型130－160平方米 均价 独立别墅：13000元/平方米联排别墅：9000元/平方米 平层单位6500-7000元/平方米；错层单位7500-8500元/平方米；复式空中别墅8500-10000元/平方米 4600-4800元/平方米 在售二期4800元/平方米，三期预计5000元/平方米 装修标准 毛坯 毛坯 精装