物流园招商方案.doc

欣联临港综合物流园招商方案 项目概况 1、项目名称： 2、建设地址：本项目位于四川宜宾临港经济开发区港口物流功能组团仓储用地LG-P04-03地块、LG-P05-01地块。项目西北面紧邻园区道路；项目北面、东面厂界最近距离约120m为海关仓库，项目东北面为荒地，厂界距离约230m为海关仓库；项目东面为荒坡；项目东南面厂界距离约410m为宜宾港志诚作业；项目南面厂界距离约500m为长江；5—16 公里，是工业园区理想的物资集散地和仓储区。 3、欣联临港综合物流园区的对外交通 欣联临港综合物流园区对外非常便捷，快速通道、高速公路以及铁路四通八达。该园区距宜南快速通道、宜泸高速公路约3公里，距宜宾火车北站（吊黄楼）约10公里。通过宜南快速通道、宜泸高速公路、内宜高速公路、乐宜高速公路、内昆铁路、成渝铁路可辐射我省成都、德阳、绵阳、广元、资阳、内江、自贡、乐山、眉山、凉山州等大部分市、州以及滇东北、黔西北等地区，吸纳腹地大量物资到园区周转。乐宜高速公路、宜南快速通道已建成通车，宜泸高速公路也将于2012年底建成通车，进港铁路全约45公里，总投资约21亿元，建设工期30个月15 公里，志诚作业区到泸州集装箱码头水路距离约130 公里，而水上运输价格便宜，每吨公里运价0.06~0.08 元，这段水路距离每吨运费约为8元，高速公路运输运价每吨公里约为0.5 元，成都等地到宜宾港志诚作业区与到泸州集装箱码头的公路运费每吨也是相差约8元，总运价基本持平，但成渝高速公路因建设等级偏低，路况差，车流量已经饱和，塞车现象严重，故经志诚作业区在时间上有优势，而对自贡、乐山、眉山、雅安等地货源来说，志诚作业区的优势则非常明显，以集装箱为例，以上各地到泸州港比到宜宾港的运输费用高40 元/TEU 以上。） 4、建设内容：项目总占地面积约 总建筑面积约96193.27平方米 仓储面积41807.92平方米 综合物流园区18176.87平方米 二、功能定位本定位为商居综合楼宇，是以商贸物流及商务办公，生活人居，酒店为主，辅以，为产业发展服务。项目体现“多功能、实用化、人性化、服务发展”的宗旨。 2.招商主题架构 为方便招商工作的组织统筹与日后的客户服务管理工作的同一性，应建立一个由项目经理负责的项目小组。项目经理起到日常招商工作的协调、对接作用，项目小组其他员工作由项目经理根据项目进度需要安排。其组织结构如下（根据项目具体情况设置） 3.招商管理控制 招商人员素质管理，针对招商人员进行上岗前培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式。 招商项目的质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标市场定位的公司。 招商项目的风险控制，对有意向的公司经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉较好的公司作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险。 招商项目的进行控制，项目筹备阶段招商工作有别于业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成内铺招商完成率的70%以上，市场才能顺利开张营业。 招商人员选用 ● 良好的心理素质 崇高的事业心 强烈的责任感 坚韧顽强的意志力。意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。 良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见. 具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞逻辑，使表达更具有吸引力、说服力和感染力。 具有良好的现象判断能力、灵活应变能力和局势控制能力 招商人员应根据实际招商过程中的发生的各种变化，敏锐地抓住市场反馈信息，把握客户的心理，做出对项目招商有利的变化。 招商人员应在招商准备工作过程中，了解对方的招展实情、并在时间上、心理优势占据主动权。 较佳的团队精神 招商是整体运作的，虽然整体项目按业态的不同类别分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响道整体项目招商是否成功。 5、招商人员培训 培训就是通过理论和案例的学习，并参与实践，使其达到知识广博、经验更丰富，能够胜任招商工作。 要建立招商人员培训的工作机制，既要全面规划，又要切合实际的工作计划，更要建立严格规章制度。 （三）招商准备工作 1.现场物资准备 1）效果图（项目主体及分析剖面） 2）招商手册（包括项目简介及格项目内部结构及功能图） 3）招商单张 4）现场vi(手提袋、便签纸、水杯、小礼品等) 5）招商细则（商户准入标准、条件极其他规则） 6）招