济南鲁能领秀城商业综合体项目市场调研报告33页.pptx

领秀城商业综合体位于济南市市中心正南方，鲁能集团开发的领秀城大型房地产项目一角。综合体项目紧邻103省道和二环南路，占地约10.5万平方米，总建筑面积41万平方米，含购物中心、五星级酒店、服务式公寓和甲级写字楼各一处，建成后将成为辐射济南市南部的新商圈。 领秀城商业综合体内，购物中心部分共六层，总建筑面积13.8万平方米，可租赁面积 11.7万平方米，是济南南部最大的单体商业项目。定位为注重家庭体验的全景式购物中心，全面满足都市家庭和潮流人士的休闲消费需求。 一 济南市宏观市场分析城市面积：8227平方米城市人口：681.4万人济南市现辖6个市辖区、3个县、代 管1个县级市 市辖区：市中区、历下区、天桥区、 槐荫区、历城区、长清区 县： 平阴县、济阳县、商河县 县级市：章丘市 济南市城市概况 济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南市经济发展概况自2003年起至今，GDP增速保持在12%以上；济南GDP持续稳定增长，2009年达到了3351.4亿元，年增长率为12.2%； 2010年上半年，GDP完成1821亿元；济南人均GDP在2009年达到了50376元，年平均增速为11.3%，逐年 稳定增加。济南市经济发展概况济南社会消费品零售总额在2009年达到了1617.9亿元，增速为19.3%；2010 年上半年，已完成805.6亿元；近年来，社会消费品零售总额增速明显加快，城市居民的消费能力有了显著 的提高。济南市经济发展概况自2003年起至今，人均可支配收入显著提升，2009年增长为22721.7元；2010 年1-6月统计，人均可支配收入达到12128.4元；人均消费性支出2009年达到了14764.3元，同比上年增加了6.2%，2010年1-6 月完成7662.3元；济南居民消费能力及消费水平不断提高，但济南市居民属保守型 消费类型。 二 济南市商业市场商业形式以传统百货、大卖场、街铺、社区底商为主，未来将陆续有购 物中心项目入市；商业分布集中分布于传统核心商圈-泉城路商圈，随着商业市场的进一步成熟，商业开始 呈现多中心分布的趋势；商业体量现有商业项目体量都相对较小，商业面积集中于20000-40000平方米之间；商业档次档次普遍以中档为主，商业同质化严重；硬件设施老旧，许多项目面临进一步的升级改造；目标消费群以济南城市居民为主，兼顾商务旅游人群；商业业态受制于传统商业类型的限制，模式较为单一，商业项目以零售为主导，餐饮、休 闲娱乐业态比例较少，缺乏大型一站式购物场所。济南市商业市场特点现有商业发展特点 随着未来众多大体量、综合化的商业项目的入市，将带来全新的商业理念及购物环境，济南商业市场将面临新一轮的升级改造。济南市商业发展趋势三 鲁能·购物中心简介 鲁能·领秀城项目位于济南市市中区南部柏石峪地区，距离市中心15分钟车程。 项目总规划面积约为419万平方米，截至目前已经开发约189万平米，预计未来居民将达到10-12万人，社区已经相对成熟。泉城广场大观园英雄山路舜耕路二环南路BRT3号线终点站项目概况　领秀城商业配套规划用地16.76公顷，地上建筑面积约24万平米。其中， C2 、A2 、 A3三地块，形成项目最主要的商业带，A2商业是连接A3和C2商业的步行商业走廊。　C2商业规划占地4.46公顷，地上建面5万平米C2A2A3A2商业规划占地1.74公顷，地上建面2.1万平米A3商业规划占地10.56 公顷，地上建面17万平米项目商业规划四 鲁能·领秀城购物中心二环南路103省道A3A3地块定位于建设地区商业中心，地块位于领秀城项目西侧，依傍103省道和二环南路，规划为辐射济南市南部乃至整个济南地区的新商圈。A3地块占地面积约10.5万平方米，物业功能集商业、酒店、办公、服务式公寓及绿地广场于一体。A3地块商业中心市场空白点15万平方米项目机会分析 通过项目竞争策略分析，本项目适宜开发的商业面积约为15万平方米。项目目标消费群备注：本项目目标消费群的主次是从下而上家庭体验全景式购物中心倡导时尚生活、家庭欢愉全面业态组合，满足家庭消费需求特色餐饮荟萃，尊享各色美味佳肴缤纷娱乐共享，完美体验多元生活项目商业主题定位项目档次定位以中-中高档定位作为本项目的主基调，与项目整体品质、目标消费群需求相匹配；零售业态通过引入当地消费认知度较高的中-中高档品牌以及快速服饰类品牌为主；休闲娱乐、餐饮、服务配套业态注重在符合区域消费水平的前提下适当提升品质；卖场主要满足周边人群的日常消费需求，改善区域综合商