上海浦东大拇指广场分析.ppt

中心广场 特卖区 业态总结 社区购物中心的核心元素： 生活卖场、餐饮及配套服务（根据不同层次的社区而设定） 布局特点： ★ 东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流； ★ 一层其他位置基本以中、西餐饮为主； ★ 外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态）； ★ 项目具有一个2000平米左右的露天内广场，主要功能为儿童娱乐其次为集装箱摊位式的小型零售及零售特卖区。 中式餐饮区 西式餐饮区 业态总结 (续) 业态布局： ★ 二层左侧的业态以零售为主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、veromoda以少有的集合店形式布置在广场的二层，零售业态的针对人群为16 ~ 35岁的年轻消费群体，右侧为美颂巴黎建材店及具有特色的证大现代艺术馆。为了弥补建筑结构的弱势及满足业态的全面化，项目内引入了一家数码影院。 四、项目规划设计分析 项目是一个广场式样的shopping mall，由22个建筑单体组成，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房，项目出入口分东、西各一个，另设有2000平米的中心广场，整个项目的结构是围绕广场与街区的概念而形成。 项目整体布局 项目整体布局图 中心广场 特卖区 卸货区 地下停车 出入口 特色小店 餐饮露台区 铺面分割情况说明 中心广场 特卖区 卸货区 地下停车 出入口 特色小店 餐饮露台区 L1，除了卖场与KTV作为次主力店占据了较大的面积，广场内部小铺大多为餐饮店（蓝色），广场外围小铺大多为生活服务业态（橙色），小铺的门宽在6 ~ 8 米，进深在8 ~ 10米，中间集装箱式的特色小店门宽在10米，进深在2米。 L2，均布置的为大店形式的业态，零售业态门宽在16 ~ 20米、进深在25 ~ 28米，其他业态则大小不一。 中庭广场设置儿童戏水区 集装箱改装的特色小店 共有六个集装箱改装组成，每家小店的面积为20平米左右 项目前后出口 广场主入口处（西门） 广场后门（东门） 楼梯 垂直动线 通向2层的通道分布在广场的左右两侧，通道宽约18米，由一辆向上的自动扶梯及2条人行阶梯组成，中间用绿化带作为点缀。 上下楼梯的处理方式 广告位处理 景观布置 中心广场 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 景观布置(续) 整个项目以街区式的购物中心形式为展示面，平面及垂直动线组织简单明了。 有效利用广场中的水池，变成儿童戏水池，集装箱式的店铺也极具特色，铺位的面积分割也较为合理。 景观规划及建筑小品的布置与建筑物的比例较为协调，不杂不乱，格调清爽。 规划要点 五、项目经营管理分析 统一经营 统一招商 综合服务性强 为不同的区域量身定做业态 统一管理 新元素业态的合理融合 核心要点 社区型购物中心商业运营要点 中心广场 特卖区 卸货区 地下停车 出入口 特色小店 租金说明 --- 2008年 L1： 特色小店：30元/平米/天 其他餐饮、零售商铺：15 ~ 20元/平米/天 特卖区：按季节不同收取场地费 L2： 证大艺术馆：自营 其他餐饮：6 ~ 8元/平米/天 零售商业：8 ~ 12元/平米/天 2008年 2007年 2006年 2005年 15元/平米/天 12元/平米/天 10元/平米/天 8元/平米/天 租金说明 --- 递增情况 注：以上为平均租金（不包括家乐福、好乐迪、证大艺术馆的租金） 物业管理费：20元/平米/月 付款方式：付二押二 签约年限：主力店及次主力店为10年期 餐饮及金融类业态5年期 其他零售业态1-2年期 调整阶段 现阶段 起步阶段 2005年项目落成后，是以出售的形式推向市场，当时的单价为55000 – 66000元/平米出售了部分商铺，但紧接的是后期的运营出现了很大的问题 由原发展商的母公司回购小业主手上的商铺及子公司的物业，重新包装及定位，统一招商、统一管理 经过3年多的营运管理后，商户基本稳定经营，目前入住率在95%以上，现有租金是起步租金的一倍 项目运营历史 商业运营管理概述 一、商业管理宗旨 ??? 1、维护良好的整体形象和秩序 ??? 2、确保消费者满意 ??? 3、使物业保值增值 ??? 4、为业主创造最大赢利机会 ??? 二、经营管理方面 ??? 1、商业街形象管理 ??? 对商业街进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业街良好的形象和信誉。 ??? 2、现场管理? ??? 对现场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 ??? (1)店铺装潢：遵循休