现代购物中心开发基础理论.doc

现代购物中心开发基础理论 现代购物中心开发基础理论作者：佚名 时间：2017-3-28 浏览量： 一、现代城市商业布局原则 、最短时间原则。在经济发达的大型城市，由于乘车购物，距离已不再是决定顾客商业行为的主要因素，道路的通行能力已成为影响购物的重要条件。商业中心区建筑高度密集、道路狭窄，汽车通过能力受到诸多因素的限制，给乘车购物者进入中央商业区造成极大的困难。所以，中央商业区不再是最便捷的购物场所。到城市的外缘地带去购物，虽然是舍近求远，但它比到中央商业区购物可以节约时间、提高效率。因此，商业的“接近性”原则时，不再用距离指标，而是用乘车时间指标。 2、接近购买力原则。按着传统的布局理论，城市商业密度与人口密度成正比关系，城市的中央商业区多位于人口稠密的几何中心。随着中、高产阶级居民区向城郊辐散，顾客购买潜力也出现离心倾向，根据接近购买力的原则从事商业布局，在城市外围配置一系列新的商业群已是大势所趋。 3、消费心理学的原则。消费者的心理和购买行为是这一设计和布局的重要依据之一。社会购买力随着中产阶层居住区的辐散而呈离心分布，高消费居住区主要分布在城市周围的近郊，这个地带应以设立销售高档商品为主的大型商场为宜。在中央商业区附近是低收入居民区，应以供应价廉物美的大众化商品为主。介于上述两地区之间的商业点，则低、中、高档消费品兼而有之，而且有要适当的比例。 4、停车场原则。配置与商业区规模相适应的停车场，已成为布局新商业体系的必要条件。没有停车场设施的商店就会无人问津，缺少停车场的传统中央商业衰落的一个主要原因。当然，在规划现代城市商业中心布局时，还要考虑经济上的原则，如缩短销售渠道的长度，加宽商业渠道的宽度，减少商品流通环节等。 二、建设摩尔的前提条件 国际通用的mALL的解释是：由开发商开发、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商业和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。 在中国建设摩尔，除了城市人口规模、GDP总量和人均购买力水平这些基本条件外，还要充分考虑中国的国情：人多地少，大城市土地更是寸土寸金，不可能建设像美国那样具有宽敞停车场、绿地园林式的mALL，应多参照日本、韩国、东南亚的务实做法，采取循序渐进和一些变通办法，量力而行。 三、摩尔的规划布局 购物中心的设计以地理环境、企业规模和消费习惯为依据。理论类型主要有以下几种： 第一种，条型购物中心。这种购物中心是把商店沿着街道一直线摆开，建筑物面向主要街道，停车场在前； 第二种，庭院式购物中心。庭院式购物中心是将建筑物建成庭院状，停车场在庭院外围，一般为四方型。 第三种，室内街道型购物中心。它是将商店安排成像街道上一样，但实际上室内，通常在两端各设一个大型商店。 第四种，街道连接型购物中心。它是通过将各个购物街道环绕起来，激励人们在整个购物中心购物，而不是仅在靠近停车场的商店购物。 第五种，花园簇拥式购物中心。这种购物中心，是将商店群围绕着一大型中心商店进行设置。购物中心设计的原则。 根据地段的差异，购物中心的平面大致分为两种：另一种位于城市郊区或者新城，限制较少，平面布局较为自由；另一种位于城市市区，周围的城市道路结构和用地条件直接影响购物中心的平面形态。 购物中心是一个复杂的多功能建筑综合体，承租户、步行街、中庭、吃喝庭院和停车场等是它的基本组成要素。购物中心建筑设计的目的是获得一个理想的商业销售平面，满足商业活动的要求。因此，良好的平面设计有助于把各种不同要求和个性的承租户有效地组合成一个整体。合理布置承租户和组织人流。购物中心平面需要为所有承租方提供一个互利互惠的机会，最大限度地为每个承租户带来过往人流，提供最多的购物机会，同时也考虑为购物者提供舒适的购物环境和公共活动空间，提供便利的购物线路。灵活性的平面分割有利于出租。除了百货商店、超级市场和餐馆需要独立结构，要求单独处理之外，从建筑的统一性和降低造价来考虑，多数承租户商店的结构需要用单一柱网统一起来。一般来说，适当加大柱距可以使得平面更具有灵活性，适应不同承租户的要求。经过一定的时间之后，一些承租户可能需要扩大面积，另一些承租户可能需要缩小营业面积。因些，隔墙不能人为承重墙，隔墙的建筑材料也要易于拆除和重新利用。 购物中心和管理模式，商业活动的特点、核心承租户的数量、承租户的空间需求和潜在利润等等，已经为平面设计确定了一个框架，建筑师需要在此基础上统筹安排各种承租户的位置。一般说，承租户分为初级承租户（核心承租户）、次级承租户（普通承租户）和其他承租户，在平面设计上遵循从初级到次级的安排原则。核心商店是吸引力的主要