西环中心广场整体定位报告.ppt

;卖给谁;卖什么;一、不得不面对的市场环境;1. 市场走势与政策博弈;2. 发展中的合肥，机遇中的合肥;3.威胁与挑战 ;合肥的商业地产正在崛起，随着众多城市综合体项目陆续上马，将引发合肥商业版图的颠覆性改变，传统以四牌楼为核心商圈的地位将逐步被新的国际化生活商业圈取代。;二、项目环境分析;商 业;项目城市机理图;2.商业分析;;③. 近期代表性商铺销售价格调查分析 ;分析： 推出的商铺面积：在35-120平米之间，哈街推出LOFT1000㎡的旗舰店。从销售率上分析，面积较小的单层商铺总价底，销售率高。而面积200㎡以上比较尴尬，销售及招租都有一定难度。 楼层层高：单层4.2-5.6米区间，双层3-4米区间。从销售率上看，单层层高5.1米以上市场热销。双层3.3米以上左右比较理想。 销售方式及价格：从目前市场各大商铺销售情况分析，传统的只售营销模式无法提升商业价值，8000元/㎡销售价格均偏低。而“金地88街”、“哈街”等售后三年8%年返租、售后统一经营管理的模式，不仅销售率高，而且销售价格均价在13000元/㎡左右。 结论：本项目近5万平米规模的商业建议以售后返租及统一运营管理等商业运营开发模式。不仅利于项目实现价值最大化，同时也保障项目开发的成功及后期商业圈的成熟培育，做到项目开发、投资客户、经营商家等双赢。;④. 中兴黄潜交口项目商铺租金、售价投资分析示例;小户型公寓;①. 小户型面积调查;②. 小户型销售价格调查;③. 客户需求调查;;结论：目前在售公寓户型面积在35-60㎡之间，带精装修，价格在4200元/㎡左右。有统一的酒店式服务管理。租金18-25元/月/㎡左右。;从对合肥中环内的部分快捷酒店（宾馆）调查可以看出，快捷酒店这一新兴的酒店业态正在被市场接受，优质的服务，适中的价格为其赢取了广泛的客户基础。对黄潜交口地段分析后，采用保守估算方法，对项目酒店式公寓做入下投资分析，供参考。;三、市场挑战与机遇;1. 本案的开发契机;2. 寻求市场差异化 ;3. 差异化定位三个方向;四、项目拥有的资源;项目总平面;1）合肥最高楼——城市新地标;景观大道——黄山路与城市运动公园;;《五街合一》;《财智汇聚》;卖给谁;寻找一群人;他们的特点;二、主要阶层并非塔尖顶部，而是介于中部偏上白领之间的金领及小私营业主，处在职业生涯发展期和上升期，经济前景和支付能力看好。 ;三、主要的消费目标并非终极消费，在追求舒适居住的同时，带有强烈的为其将来发展和个人能力提高提供便利条件及事业保值增值的目的。;四、信息取得主要是报刊的经济新闻、时事 新闻、专业广告及专业周刊，其次是朋友、家人及同事传达推动（无意识的居多），再次是电子网络及现场媒体。 ;五、欣赏上流社会的生活方式，会出没于各种上流社会交际场所，如各类俱乐部活动及社会团体的邀请活动等。 ;2. 目标客户群介定;3. 锁定他们;最适合的最具竞争力;怎么卖;一、打开芝麻之门，项目定位;项目三大核心竞争力组合; 商业新城;2. 市场定位;3. 定位核心理念 ;土;金;TRENDY;木;SPORTY 动感;水;世界名品走廊（南大街独立街铺）;火;数码影院;土;空中花园 挑高大堂 星级物管 5A甲级 城市地标;4. 项目命名;项目名释义：;西环中心;【西环·五大街】：充分借鉴《五街合一》《五行合一》中“5”的核心元素，结合项目商业街区为主的物业特性，并将“时尚、潮流、体验、娱乐、购物”五街合一商业功能作为易经五行特性进行规划，使其成为“金、木、水、火、土”易经五行的完美表现。;奥运五环;;;;;5. 主广告语（商业）;居繁华之上;战略最终效果必然来自于战术的行动， 战略决定成功的性质，战术决定成功的概率。;二、问题如何解决，怎么做？; 项目价值提炼; 推广思路及手段; 推广思路; 推广思路; 推广思路; 销售策略;从机会营销方面;;销售进度计划 ; 销售节点; 销售节点; 销售节点; 销售节点;（1）.卖多少价钱（销售均价） ？;入市价比同区市场价提高5-10%，设置较大折扣空间，随认签时间和开盘次数递减；从折扣上保持价格上升。项目中后期则视情况逐步调升价格，并严格执行折扣，做到平开高走。 具体价格依照开盘前1—2个月的市场及走势确定;项目价格走势图示;（3）促销政策！;商铺（签约3年-5年8%年返租，统一招商管理）;1 蓄客策略;2008.4月前 5-6-7-8 8- 9-10 11-2009.1 2009/3-