楼盘营销推广方案 大学学位论文.doc

案例一：XX楼盘营销推广方案 一、销售策略 （一）销售总策略 销售总策略，即分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差 ××楼盘作为23万平米的西南生态大盘，园区内拥有不同建筑形式的产品，应更注重销售的节奏，进行产品线均衡、组合推售。结合销售季节、工程进度。控制销量、控制节奏，提升价格、推高形象面临此消彼涨的竞争项目，利用价格错位、产品错位打时间差战术。 项目销售周期确定为2年，在这两年里，项目分成三快两慢5个销售期，按时间划分为： 2005．2～2005．5，预热阶段，销售速度缓增； 2005．5～2005．11，一期热销、二期面市，销量高位振荡； 2005．11～2006．3，进入持销期，销量在周期内保持稳定； 2006．3～2006．7，二次热销，销量再次攀升； 2006．8～2006．12，进入二期尾盘销售期，消化剩余单位，导入三期产品 2006．12～进入三期产品销售期 （二）2009年各阶段推售目标 2009年项目的主要推售单位以一二期的高层为主，且目前别墅、洋房的推售量并不清晰，在此不做详述。 1．销售初期(2005．2—3) 销售目标：完成一期高层总销售面积的9％左右； 推售单位：2005年2～3月共推出单位96套，其中2月推售单位全部为先期销售的散户单位。 推售套数统计： 推售单位 2 月 3 月 19#，2S，91～92㎡，2T 22#-2，2S，91～96㎡，23T 19#，3S，128—132㎡，3T 22#-2，3S，128—130㎡，14T 20#，2S，91～92㎡，2T 22#-2，4S，208㎡，1T 23#，2S，89～90㎡，2T 23#，3S，117-128㎡，9T 24#，2S，93—101㎡，10T 25#，2S，95～97㎡，3T 25#，3S，148～153㎡，4T 26#，2S，97㎡，1T 26#，3S，148—153㎡，8T 28#，2S，95～97㎡，3T 28#，3S，148—153㎡，lOT 30#，2S，94㎡，11T 合 计 58套 38套 推售单位统计： 2 月 3 月 楼号 房号 楼号 房号 楼号 房号 房号 19# 1802 25# 102 22#2门 2303 2304 1803 1703 2203 2204 1801 103 2103 2104 1701 1501 2003 2004 1401 301 1903 1904 20# 1802 201 1803 1804 1803 101 1703 804 23# 1802 26# 102 1603 704 1803 1801 1503 604 1801 1701 1403 504 1804 1401 1303 404 1704 1301 1203 304 401 501 1103 204 301 301 1003 104 201 201 903 2403 101 101 803 304 28# 1803 703 104 102 603 24# 1802 103 503 102 1801 403 1803 1501 303 1703 1301 203 1603 1101 103 1403 701 1303 601 403 501 303 401 103 301 30# 102 101 目标均价：2005年2～3月份，由于进场时间、销售人员对项目的熟悉程度以及推售的先期剩余单位需要及时消化等原因，2005年项目启动阶段，价格不宜比先期有太大涨幅。保持在4370元／平方米。 价格调整：2005年2～3月不进行价格涨幅的调整。 2．强销期(2005．4—6) 销售目标：完成一期高层总销售面积的43％左右； 推售单位：2005年4～6月共推出单位187套，4～6月推售单位绝大部分为先期未开售单位。如20#、21#01单元，22#、29#部分单元。 推售套数统计： 4 月 5 月 6 月 推销 单位 19#，3S,140-144㎡，3T 20#，3S,128-144㎡，23T 22#，-2,2S,92㎡，1T 合计