物业服务费简述(1修改).doc

物业服务费简述 一、物业服务费的概念 物业服务费，是指物业服务企业按物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 通俗的讲物业服务费是物业公司按照其职能，根据相关法规的规定对物业服务的全部活动（提供服务全过程中所耗费的物质消耗和活动消耗）所需的成本，通过科学测算编制出费用标准，由物业所有人或使用人定期向物业公司交纳的费用。 从物业服务费概念看出，物业服务费关系到小区业主的切身利益和物业公司的健康发展，也和我们每一个员工工作紧密相连。 目前物业服务费价格标准主要有两种： 1、政策指导价： 是指政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围来规定基准价及其浮动幅度，指导经营者定价。十价工服规〔2012〕57号“关于公布十堰城区普通住宅物业服务等级收费指导价的通知” 2、市场调节价： 是指经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。也就是通过招投标。 以上两种价格标准都是经过科学测算形成的。政府指导价是政府价格部门要根据居民收入、生活水平、价格指数测算；市场调节价是经营者要根据项目的面积、需要的人员、入住户数、支出成本额等因素测算出来的。（具体测算办法在这里不多讲）。 二、物业服务费标准确定 在实际工作中以政府指导价格为依据，区别不同的物业性质和特点，分四种情况分别确定：（指导价的作用） 1、前期物业服务费：业主委员会未成立前由开发建设单位根据选聘的物业服务企业提供的物业服务质量、与购房人在购房合同中约定物业服务费具体标准。合同期满或业主委员会成立后，以物价制定的物业费收费指导价为依据，双方协商约定具体物业服务费标准。一般控制在指导价的范围内。（区域内已交付的专有面积超过建筑总面积的50%时，召开业主大会，成立业主委员会） 2、成立业主委员会后物业服务费：按照“费用与服务水平相适应”的原则，物业公司与业主委员会根据十物协字〔2012〕3号文件关于印发《十堰市城区普通住宅小区物业管理服务等级标准》和物价部门颁布的物业服务费指导价标准，依据物业公司提供的物业服务质量等级标准和成本状况，协商确定具体的物业服务费标准，并在合同中约定。 3、等外级物业服务费标准：对达不到物业服务质量四级的单体住宅楼，由物业公司与业主或业主委员会在不超过物业四级服务费标准以内，确定具体收费标准，并在合同中约定。 4、保障性住宅物业服务费标准：经济适用住宅、廉租房物业费标准，根据市政府研究的优惠政策，按所在小区等级收费基准价下降10%。 三、物业服务费收费方式 目前国家政策法规的规定：业主和物业服务企业可以采用包干制或酬金制等形式来约定物业服务费用。 1、物业服务费酬金制： 是指预收的物业服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均有业主享有或承担。 优点：物业服务企业提供物业服务的收入只限于按固定的金额或比例收取的酬金。物业服务费扣除酬金、以及物业服务活动支出后结余的资金为全体业主所有，没有相对固定性，风险小。 2、物业服务费包干制： 是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行包干制的物业服务企业在与业主签订物业服务合同时，应明确物业服务费标准和服务内容、服务质量标准，并明确的提出盈余或亏损由物业公司承担； 包干制的特点： 费用包干，自负盈亏，风险自担，自主经营。 ②虽然经营的自主性较大，但是业主可以对物业公司是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业服务工作提出改进建议。所以物业公司应主动接受业主的监督，保证服务质量不断改进。 ③对业主而言，物业服务是固定不变的，短期内不会因市场波动、项目运作情况而发生改变。对物业公司而言，管理服务的利润不再是固定的，风险大（如人工费、材料费上涨）。所以企业要不断挖掘管理潜力。通过科学的管理运营实现服务质量和经济效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。 四、物业服务费使用原则： 物业服务费实际上是一种公共基金，是全体业主的共有财产。在使用中要坚持如下原则： 1、为业主服务的原则；以业主的需要为核心，将业主置于首要地位 2、最合理和节约使用原则；根据实际情况开支，不能浪费,不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 3、取之于民，用之于民的原则：用于本小区的服务支出。 五、物业服务支出成本构成的有关具体内容： 1、物业服务人员费用：是指物业管理服务人员工资、社保、福利费等； 2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用：是指正常运行和使用、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，或应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。（水泵房、消防、高低压柜、屋顶、外墙）