物业服务部管理守则.doc

物业服务部 工作守则 目 录 组织机构与职能………………………………………………5-6 公司组织机构 物业服务部组织架构与职能 职责与权力……………………………………………………6-9 物业服务部职责与权力 岗位职责…………………………………………………… 9-12 总经理岗位职责 常务副总经理岗位职责 物业服务部经理岗位职责 物业主管岗位职责 管理员(文员)岗位职责 管理员岗位职责 维修主管岗位职责 水电工岗位职责 防损主管岗位职责 防损员岗位职责 人力资源配置…………………………………………………10 管理制度汇编（附本） 工作流程……………………………………………………13-36 服务中心管理…………………………………………………… 13-23 （一）、业主入住管理流程 （二）、业主迁入管理流程 （三）、业主投诉处理流程 （四）、施工证件收发流程 （五）、物业报修服务流程 （六）、装修审批管理流程 （七）、公司水牌制作流程 （八）、业主回访服务流程 （九）、服务质量调查流程 （十）、管理费用收缴流程 工程管理………………………………………………………… 24-26 （一）、房屋维修管理流程 （二）、设备巡查管理流程 （三）、电梯运行管理流程 环境管理………………………………………………………… 27-28 （一）、保洁管理流程 （二）、绿化管理流程 防损管理………………………………………………………… 29-33 （一）、办理业主出入证流程 （二）、盘查可疑人员流程 （三）、失物招领流程 （四）、打架斗殴处理流程 （五）、防火安检处理流程 质量管理………………………………………………………… 34-36 （一）、质量认证流程 （二）、质量评审流程 （三）、质量管理手册编写流程 工作要求…………………………………………………… 37 八、工作参考表格（附本） 一、组织机构与职能 公司组织机构 物业服务部组织架构与职能 物业服务部直接与业主接触并提供各项服务的部门，是公司最大管家，对公司内外，不仅是保障正常经营，也对提高经营业绩起到非常重要的作用，具有职能如下： 服务职能，包括业主使用前后所需办理各项手续； 维修管理，包括辖区内房屋管理、维修和机电设备检查保养等项工作； 环境管理，包括所辖物业的清洁卫生、环境绿化等项工作； 防损管理，包括所辖物业的安全、防火、防盗、车辆管理以及保安人员的审查、培训、调配等工作，以保证所辖物业的设备设施及辖区内住户的生命财产安全； 服务质量管理，包括是推进服务质量管理、进行规范化服务的监督检查等项工作。 二、职责与权力 物业服务部职责与权力 职 责： 服务方面： 负责制定服务中心的各项制度、服务项目及各项服务的工作流程 提供所辖物业的管理咨询服务 受理业主的投诉和回访 受理业主室内设施的报修并安排相关人员上门服务 办理业主入住手续和各种费用的托收及水电、燃气、有线电视的开户手续 办理业主的搬离手续及大件物品的放行手续 办理业主室内装修及装修验收的申请手续 办理各种证件，如《施工人员出入证》、《车辆出入证》等 办理业主使用园区特供特惠项目的手续 发布各类相关服务信息，如设施检查、停电停水、虫害消杀等的通知 为业主提供物业的各种中介服务、代办清洁等服务项目 维修方面： 负责制定辖区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、建筑装修等的验收和资料核实 负责装修方案审批，监督装修方案实施 负责所辖物业机电设备的维修和保养 负责辖区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审 负责与政府供水、供电部门接洽，保证对所辖物业的正常供水、供电 负责业主的特约上门维修服务 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水等）的管理、运行、维修 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收 负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核 配合服务中心做好业主入住时房屋设施、设备的交验和记录工作 负责较大工程的质量监督及验收 负责维修、施工外包合同的起草 负责辖区内紧急情况的处理 环境方面： 负责制定所辖物业的清洁卫生、环境保护制度 负责所辖物业的清洁卫生工作，消除卫生死角 根据有关规定，定期对所辖物业实施消毒、灭菌工作 对所辖物业的环境进行规划 对所辖物业的绿色植物进行定期养护 配合其他部门做好交楼、