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影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析

从20世纪90年代以来，北京市房地产市场发生了

巨大变化，无论是商品房的供给量、施工量、投资额，还是商品房销

售量等方面都取得了长足的发展。但近年北京市商品房的空置量却不

断上涨，一方面是无效供给的不断增加；另一方面是居民有效需求相

对不足，这一对矛盾严重地制约了北京市房地产业的发展。因而，研

究影响房地产市场需求因素以及各因素的相对重要性显得尤为必要。

1影响房地产市场需求因素的选取及

分析[1]

1.1影响市场需求因素的选取

就目前的研究而言，通常将影响房地产市场需求的因素，表示为

3种形式。其一为

式中D为住房需求量；m为人口总数；n为住房总数；I为居民

收入J为居民储蓄；R为住房租金；1为整体经济发展速度^为各种政

策法规[2]。其二为Qlt;=f(P,I,N,E,w),(2)

式中0lt;为一定时期房地产市场的需求量；P为房地产价格；I

为消费者收入；N为人口数量；E为房地产预期价格变化；w为政策

因素和其它因素。

而文献中，则将房地产本身的价格、消费者收入水平和消费结构、

城市化水平、消费者对未来的预期、国民经济发展水平、国家有关部

门经济政策作为影响房地产市场需求的主要因素。

1.2影响市场需求因素的分析

式（1)(2)和文献阐述大致相似。作者通过对上述3种表示方法的

归纳、综合和演绎，并且考虑到指标量化难易程度，选取房地产价格、

居民人均收入、城镇人口数量、国民经济发展水平、城镇人均居住面

积5个改进的代表性因素对其进行分析，用商品房实际销售量代表居

民对商品房的实际需求。

Ｋ房地产价格。房地产价格一直是影响居民购房的主导因素，由

于北京市商品房价格居全国各城市之首，因而需求者对价格的敏感程

度更加明显，据一项专业调查显示，在近两年内有购房意向的购房者

中，有83.5%的被访者准备购买5000元/m2以下的住房。但现实中

北京市除经济适用房外，商品房价格一般多在5000元/m2以上，这

与居民所期望的价格水平相距甚远。因而商品房价格可能直接影响商

品房的销售面积。

Ｌ城镇居民人均收入。人均收入体现了居民的实际购买力，购买

行为是购买欲望和购买能力的统一体。居民收入的逐渐提高必然会增

加可支配收入，随着消费结构逐渐改变以及福利分房制度的取消，居

民在住房方面的投资越来越大，对居住需求越来越高，因而居民的收

入以购买力的形式直接影响居民的需求能否实现。

Ｍ北京市人口总数。理论上，居民的总居住面积=人口总数X人

均居住面积，因而即使在人均居住面积不变的情况下，人口的增加也

会增大对住房总量的需求。北京作为大都市，人口的基数较大，新增

的人口对住房销售影响重大。

Ｎ国民经济发展水平。国民经济发展水平直接影响社会各行业的

发展。经济水平高必然会带动房地产业自身的发展和各个产业对房地

产的需求，同时会增强居民对未来的预期，从而增加对房地产的需求。

作者用北京市每年GDP完成额代表北京市国民经济发展水平，尽管

具有片面性，但它从总体上体现了北京市经济发展态势。

Ｏ城镇人均居住面积。随着人们生活水平的提高，人们开始对居

住条件提出更高的要求。截止到1999年，北京市城镇人均居住面积

只有14.3m2,与发达国家人均居住60?70m2相距甚远。伴随着经济的

发展和各种政策法规的相继出台，居民购房、换房的欲望愈来愈强烈。

在具备购买能力的前提下，假设人口不变，人均居住面积的提高必然

会增大对住房的需求。

2房地产需求影响因素的关联度分析

2.1灰色关联分析法

灰色关联分析法是一种比较客观的分析方法，对样本量的多少和

样本有无规律同样适用，而且计算量小，比较方便。其基本思想是根

据序列曲线几何形状的相似程度判断其联系是否紧密，曲线越接近，

相应序列之间的关联度越大；反之就越小。

灰色关联分析法具体步骤为：

2.2灰色关联实例分析

用灰色关联分析法对北京市房地产市场需求进行分析，运算过程

叙述如下。

2.2.1因素选取

根据上面的分析，北京市房地产需求系统影响因素X,如表1所示，