无锡堰桥项目营销推广策划全案.pdf

无锡堰桥项目营销推广策划全案 第一部分 市场分析 一、无锡房地产整体发展状况 二、无锡房地产未来趋势预测 三、堰桥板块的战略定位 四、堰桥板块内的房地产发展现状 第二部分 地块环境分析 一、区位环境分析 二、人口环境分析 三、居民消费分析 第三部分 项目竞争分析 一、板块竞争分析 二、品牌竞争分析 三、产品竞争分析 第四部分 项目优劣势分析 一、项目优势分析（S） 二、项目劣势分析（W） 三、机会点分析（O） 四、威胁点分析（T） 第五部分 项目定位建议 5.1 产品定位 5.2 项目卖点提炼 5.2 客户定位 第六部分 市场营销策划 6.1 市场战略目标 6.2 市场营销总体目标 6.3 媒体推广整合策划 6.3.1广告目标 1 6.3.2广告策略 6.3.3概念推广 6.3.4广告主题 6.4 媒体策略 6.5 公关策略 6.6 其它营销手法 第七部分 价格策略体系 7.1 定价思路 7.2 总体定价策略 7.3 价格的确定方案 第八部分 售楼中心包装策略 第九部分 售楼处组织管理策略 2 第一部分 市场分析 一、无锡房地产整体发展状况 无锡位于江苏省东南部，处于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带。 这几年，无锡经济快速增长，呈现良好的发展态势，在一定程度上带动了无锡房地产 市场的发展和成熟。 2001 年以来，无锡房地产发展迅猛，往往一个新盘刚出来就被抢购一空，市场 出现了罕见的“井喷”行情，大部分地区房价也因此翻了一倍。在大部分市民还未“醒” 过来的时候，房价已到达了较高的价位。 2003 年下半年开始，政府便着手进行房价调控。最主要的是大量推出地块。近 来国家又加大宏观调控力度，无锡市房地产市场有了新的动向，整体正处于一种高位 整理的阶段。2004 年市区前三季度的商品房上市量为 290 万平方米，市区可供百姓选 择的房源已达 490 万平方米，供不应求的状况已经大为改善，卖方市场将逐步过渡为 买方市场。随着开发商手中囤积的大量土地逐批进入建设阶段，开发也进入了增量期， 后市商品房上市会增多。预测下一阶段无锡市房地产市场将继续保持较快增速，供需 总量进一步趋于平衡，价格增幅渐缓。 同时市场需求持续旺盛，稳中有升。2004 年前三季度成交量已经突破了 250 万 平方米，而 2003 年全年成交量也不过 210 万平方米。如此旺盛的需求不仅证实了无 锡消费者的经济实力，也昭显了无锡楼市的潜力和魅力。 但是也显示出的最大特点是区域发展不平衡。市中心(崇安、北塘、南长三区)土 地供应量少，房价偏高，导致商品房成交份额正在逐步萎缩，而新区、滨湖、锡山、 惠山四区的份额已经超过半数。一方面显示出先行增值的区域涨幅正在放缓，一方面 暗示我市的房价仍有上行的空间。而本项目处于惠山区，惠山区土地广袤，这几年来 房地产发展迅速，潜力很大，将逐步成为无锡建设大型城市向北辐射的臂膀。 二、无锡房地产未来趋势预测 市场转入买房市场，消费者心理日趋成熟和理性：这两年，无锡房地产开发用地 批租出让的数量已达一定规模，下阶段将迎来新楼盘上市的高潮。就无锡目前的房地 产开发量而言，如果仅在无锡市约为 220 万人口中消化，将是一个漫长的过程，供需 总量将趋于平衡。楼市的充盈不但让消费者有了宽松的选择余地，也提升了消费者的 消费眼光和消费层次，消费心理日趋成熟和理性。 3 房价总体将稳中有升，但增幅放缓：支撑房地产上涨主要在于需求主体的可支配 收入以 17%的幅度递增。但是房价的涨势会进一步趋缓，这是因为在自有住房率已达 85%后，在供给较为充分的形势下，改善型和投资型消费者持币观望者会相应增多， 从而房价很难快速增长。同时，各大银行抬高了住房贷款