济南写字楼报告答案.ppt

第一章 前言 第四章 济南写字楼市场供求分析 一、四年来供应量估算 1.9 普利槐荫大厦 圣凯财富广场 4 普利海晨大厦 5 银都国际大厦 3.2 三庆枫润商务大厦 3.8 永安大厦 4.6 数码港大厦 15 中润世纪广场 3 海尉广场 3.6 普利历东商务大厦 4.4 泉景大厦 2 汇鑫国际商务广场 3.1 第一大道 4.2 国华商务大厦 2.7 发展大厦 3.3 融基大厦 3.4 七星吉祥大厦 3.5 嘉汇环球广场 3.4 三庆汇文轩 10 金龙大厦 5.6 嘉恒商务大厦 15 东环国际广场 7 银座数码广场 3.2 银座晶都国际 9.6 环保科技园 7 三庆世纪财富中心 19.7 齐鲁软件园 4 三威大厦 2 丰利大厦 7 三箭银苑 建筑面积（万㎡） 项目名称 建筑面积（万㎡） 项目名称 （注：以上所选取的样本，是在济南写字楼市场比较有代表性的物业，在统计年供应量方面，是按照该项目推向市场的面积，在每年的统计中还包括该项目销售的年存量。） 一、四年来供应量估算 由于济南写字楼产品历年来的统计都比较模糊，统计的口径不一，在产品的市场供应量的统计上有很大难度，通过政府网站，加之公司进驻济南后市场研究中心对济南写字楼市场的把握统计，归算出03年到06年四年间的济南写字楼产品的市场供需量，并进行对比分析： （说明：本报告中的统计数据来源是济南市统计局、济南市写字楼网、信立怡高市场研究中心写字楼数据库） ◆济南房地产市场在最近几年一直是快速发展的，尤其是写字楼产品的发展步伐过快，在经历了萌芽时期、发育时期之后，济南写字楼市场已经走向真正意义上的发展时期；写字楼市场发展到这一时期，在市场需求上已经处于供需不平衡的状态。 二、济南写字楼未来供应及热点区域预测 ◆由于济南是个比较特殊的城市，就其地理位置来讲，东西有可拓展的发展空间，南面是群山，北临黄河，南北的发展空间有限，济南市的整体发展规划主要是以东拓和西进为主旋律。在城市发展的主旋律下，济南的经济水平、市政配套、城市交通、各区域的发展状况也是决定写字楼产品的发展走势的一个重要因素。 ◆就济南写字楼市场的热点区域，在看来主要影响因素有两个，一是政务中心的迁移影响（市政府东迁），二是城市交通条件的改善（BRT系统）。在济南东拓力度的加大、市政府的迁移东部新城区，高新区将是新一轮城市中心区发展的前沿阵地，高新区将是未来的一个写字楼集中的热点区域。写字楼产品孕育的条件很多，而便利的交通是首要条件，北园大街BRT系统完成后，在北部工作的人们在时间和空间上将有很大改善，北园大街沿线也将是写字楼发展的热点区域。 三、写字楼需求客户群体简析 ◆济南写字楼市场的需求客户群体可以初步划分为以下几类：政府机关、事业单位客户群；大型国有企业、民营企业、中小型自营企业、个体工商企业客户群； ◆另外还有一类特殊的强有力需求群体——投资客户群体； 四、写字楼需求影响因素简析 ◆影响写字楼市场需求的要素很多，例如宏观上的经济能力（GDP），城市企业数量，产业机构变化等，中观上的区域功能，市政配套、商业氛围等等、微观上的楼宇硬件配套功能，物业管理水平，销售策略租赁服务等等。 五、新政及股市对济南写字楼市场的冲击 ◆“国六条”等相关新政的实施，对写字楼市场来说是一个挑战也是一个机遇。受到城市发展阶段性以及地产开发模式的影响，区域的发展往往是住宅先行，写字楼收尾，城市中心区域剩余土地多为商务、商业等综合用地性质，因此写字楼市场将会有更大的发展空间。 ◆由于06年下半年到07年上半年，股市基金行情较好，社会大量资金涌入该行业，导致以前最具投资潜力的房地产行业意识受到抑制，尤其是办公类产品、商铺类产品的投资客户减少，导致办公产品市场一时销售量减少，市场需求缩量。随着股市的下滑，部分资金将会涌入其它投资行业，在07年下半年写字楼市场将会好转，投资客户比例将加大。 第五章 济南写字楼市场租赁和销售价格情况 一、研究目的 ◆研究写字楼市场的销售价格和租赁价格的主要目的有两个：一方面反映近期写字楼市场的活跃程度，另一方面是反映市场未来的投资潜力 。 二、研究方法 ◆写字楼产品与住宅产品相比投资属性更重一些，因此在价格水平研究上更多的关注租金水平和租金/销售价格这两个方面。 使用需求 影响控制率 租金水平影 响投资回报率 投资回报率 影响销售价格 销售价格影 响投资需求 租金价格影 响使用需求 控制率影 响租金水平 这种特殊价格机制使我们在价格研究中必然关注租金、销售价格和它们之间的内在联系这三个方面。 三、销售价格及特征 数据来源：信立怡高市场研究中心写字楼数据库 ——高新区板块 高新区是济南新兴的一个行政区域，并且随着济南市的城市发展战略规划的实施，高新区将成为济南新的十一五规划下的一个政务中心区域，该区域的写