住宅的楼面均价有所回升.doc

住宅的楼面均价有所回升，但是各类用地楼面均价的总体水平还是低于去年同期。前是一个月，住宅楼面均价为1306元/平方米，同比上涨4.2%，而商办用地为1140/平方米，同比下降20.5%。从图中可以看出，由于下半年一二线城市市场回暖，带动了住宅的楼面均价回升，11月高达1818/平方米，是2010年以来的最高值。 同样，下半年徒弟成交溢价率回升，特别是住宅的溢价率，但1到11月整体水平仍低于群同期。1到11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为7.3%，比去年同期低6.0个百分点。下半年由于住宅用地的溢价率呈上升趋势，十月份达到最高点13.3%，带动整体的溢价率回升。而商办用地则是7月份达到最大值19%,8月份以后逐渐下降，11月份降到了4.1%。 3.土地出让金方面： 中国指数研究院发布数据显示 2012年全年全国300个城市土地出让金总额近2万亿元，同比减少12.6%。其中住宅用地出让金为1.3万亿元，同比减少14.3%；商办用地出让金为0.5万亿元，同比下降8.9%,从各月走势来看，住宅用地的出让金逐渐回升，10月份达到年内高点1431亿元，较去年初增长1.4倍，11月降至1248亿元；商办用地也整体呈增长趋势，但增幅不及住宅用地，8月份增至457亿元，较年初增长82%，9到11月份逐渐下降，11月降至337亿元。 二、房地产市场供需情况分析 1、供给方面： 2012年1到11月，全国20个代表城市月平均新批上市1241万平方米，同比下降6.7%，其中9月达到全年推盘高峰，单月新批上市突破2千万平方米，九月份之后新增供应量骤减，11月回升至1439万平方米，环比增长9.3%，同比下降6.0%，绝对量与9月高点相比低28.3%。 2、需求方面： 各类城市成交量均为近五年来第二高位，一线城市同比增长最为突出，但较2009年仍有较大距离；三线城市回升最晚；力度最小，但已接近2009奶奶高点。2012年1到11月，各类城市成交量均有所增长，其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为显著，同比增长36.5%；二三线城市同比增长28.6%和15.3%。与历年相比，各类城市月均成交量均为近五年来，仅低于2009年的次高水评，其中一线城市与2009年同期相比降幅超过40%，二线城市下降11.7%，而二线城市级别与2009年水平持平，仅下降2.6%。 一线城市走势更为敏感、波动较大，回暖世界领先于二三线城市。一线城市由于对政策和市场较为敏感，觉军成交量在六月率先达到近两年来高点，之后持续下行，十月起在读回升，十一月成交86万平方米，再创2011年以来新高。二三线城市回暖时间滞后于一线城市，在7-8月达到今年小高峰，之后持续高位运行，其中二线城市在11月再创2011年来新高，月均成交88万平方米，略高于一线城市。 3．供需对比： 2010-2011年，伴随着宏观调控的不断升级，代表城市的库存持续上行。2012年开始，代表城市库存高位盘整，一改两年持续上涨态势，9月，一供应大幅增长而成交小幅下滑，库存到底2010年来最高水平，接近7千万平方米，戒指11月底，10个电泵城市可售面积为6729万平方米，与年初相比微增1.7%,仍处于2010年来的较高水平。但从出清周期来看，由于今年成交回升显著，代表城市的出清周期持续下行，去库存压力大大见笑，戒指11月底出清周期降至9个月，比年初缩短7.9个月，为2011年二季度以来最低水平。 三、全年地产企业经营及成交量情况分析 2012年上半年，春节之后流动性持续宽松，开发商才需“降价换量”的销售策略，房地产成交量得以持续回升。1-6月份，全国商品房成交面积39964万平方米，同比下降10.04%，降幅相对1-5月份减少1个百分点。6月单月商品房销售面积大幅反弹，单月成交面积为1112万平方米，环比上涨52.4%。而下半年，成交量持续在高位，据国家统计局公布的数据，1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，说明房地产已经好转。商品房成交面积91705万平方米，同比增长2.36%，为2012年以来累计同比首次转正，其中商品住宅成交面积81500万平方米，同比增2.34%。 从价格来看：2012年1-11月，中国商品房均价5837元，同比增长6.1%，其中住房均价5494元，同比增7.8%。 四、房地产企业资金链供给分析 行业短期偿债能力较去年底持续好转，招商地产；保利地产、万科地产、金地集团四大地产商现金流充裕。2012年A股房地产上市公司整体的短期偿债能力持续好转，戒指三季度末，现金与短期有息负债纸币达到1.09，较去年底提升0.16，意味着行业整体的资金风险持续下降。但是不同企业出现分化，龙头房企依托耿军航的业务体系，偿债恩呢管理回升比较明显，招保万金四大房企的现金与短期负债比