五一广场项目价值分析.doc

五一广场项目价值投资分析 第一部分、外部环境 盛大、空前的十七大已经落下了帷幕，中国又一次成为了全世界的焦点，而这其中最令人瞩目的就是目前中国经济仍然在以惊人的速度飞速发展着。近些年，随着改革开发的深入开展，中国再也不是一个仅靠几个经济特区、沿海城市来拉动经济增长、取得亮点的国家，全面开花已成为了新时期经济发展的新模式。西部的大力开发、长江三角洲的全面发展、中心城市对周边的连动效应都成为了这一时期的发展方向。房地产业无疑成为了这一发展的时期的主角，在深圳、北京、上海等几个世界级大城市的带动下，全国各地的房地产市场都有了长足的发展，在学习大城市新居住理念、新营销理念的同时，不断结合自身城市的客观事实，总结出一套适合自身发展的新模式。 项目所在地张家口市系河北省省辖市。位于河北省西北 部，京、冀、晋、蒙四省市(区)交界处，东经113°50 -116°30，北纬39°30-42°10。全市辖4区13县209个乡(镇)23个 街道办事处4176个行政村。总面积约3.69万平方公里。 面积(㎡) 成本单价(元/㎡) 销售单价(元/㎡) 收入为+ 支出为- 规划用地面积 58138 　 　 　 总建筑面积 176949 　 　 　 地上建筑面积 150230 　 　 　 地上 面积 住宅面积 120008 2000左右 4500 300020000 商业面积 27644 2000左右 7000 138220000 幼儿园面积 1682 1500左右 　 -2523000 锅炉房面积 886 1200左右 　 -1063200 地下建筑面积 26719 　 　 　 地下 面积 住宅面积 8320 1500左右 　 地下车库面积 18399 1800左右 　 绿 地 22761 200左右 　 -4552200 合 计 384503400 　 面积(㎡) 成本单价 (元/㎡) 销售单价 (元/㎡) 收入为+ 支出为- 规划用地面积 105300㎡ 　 　 　 总建筑面积 418235㎡ 　 　 　 其中地上建筑面积 322135㎡ 　 　 　 其中地下建筑面积 90100㎡ 　 　 　 住宅区总建筑面积 242235㎡ 　 　 　 住宅地上建筑面积 202000㎡ 2000左右 4500 505000000 住宅地下建筑面积 15200㎡ 1500左右 住宅商业地上建筑面积 20910㎡ 2000左右 7000 104550000 住宅商业地下建筑面积 1950㎡ 1500左右 -2925000 幼儿园建筑面积 1300㎡ 1500左右 -1950000 锅炉房面积 875㎡ 1200左右 -1050000 综合商务楼建筑面积 71050㎡ 　 　 商务办公建筑面积 41895㎡ 2000左右 7000 209475000 商业建筑面积 29155㎡ 2000左右 7000 145775000 体育场下部建筑面积 40400㎡ 　 　 体育场下部超市建筑面积 15600㎡ 2000左右 5000 体育场下部商业建筑面积 4600㎡ 2000左右 -9200000 体育场下部车库建筑面积 20200㎡ 2000左右 看台下部建筑面积 2000㎡ 　 　 少年宫建筑面积 1400㎡ 2000左右 -2800000 体育场附属用房建筑面积 600㎡ 2000左右 -1200000 综合体育馆面积 40400㎡ 2000左右 地下车库总建筑面积 58750㎡ 1800左右 -105750000 绿 地 42635.97㎡ 200左右 -8527200 合 计 749797800 五一广场地块概算 五一广场改造方案二 五一广场地块+师专地块+40亩新补充地块 此方案将五一广场地块中的体育场移建至40亩新补充地块，从而建成一个集体育锻炼、娱乐、商业购物、休闲广场于一体的综合性建筑。在建筑成本不变的基础上，原处于五一广场地块中体育场的位置将为项目增加近10万平方米的住宅面积，而新地块中的综合性体育中心还将为项目增加近15000平方米的超市面积。 注：附表中所有的成本单价都由专业成本预算师计算得出，住宅销售单价都按4500元/㎡计算，商铺按7000元/㎡计算，超市面积按5000元/㎡计算（以上数据是根据目前张家口房地产市场价值评估取得） 附一：师专地块概算 附二：新五一广场地块概算 师专地块概算 　 面积(㎡