北京市老旧小区管理难题及对策的研究.doc

北京市老旧小区管理难题及对策的研究 　　 摘要：计划经济时期福利分房制度下形成的小区，由于建成时间较久，加之规划设计落后，工程质量良莠不齐，生活设施配套不完善和管理不到位等原因，普遍存在管理混乱或无人管等问题。虽然政府近年来投巨资下大力加以改造，但因小区的管理缺位，导致小区改造整治后的成果难以巩固，引起居民强烈的不满，成为潜在的社会不稳定因素之一。本文从当前老旧小区管理困难的现状入手，分析其存在的原因，找到根源所在——房改房产权问题，针对问题提出对应的解决办法，以期提升北京市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质。 　　 　　关键词：老旧小区；管理；更新改造；产权 　　中图分类号：C93文献标识码： A 文章编号： 　　 　　引言 　　 社会经济飞速发展，商品房炙手可热，保障房势如破竹，老旧小区却似乎淡出了人们的视线。随着政府对于民生的关注，老旧小区整治工程重新登上舞台。近年来，为使城市环境建设更上一层楼，政府对其整治力度不断加大。目前，北京市对老旧小区还没有一个统一明确的定义。参照北京市2008年环境建设任务书（市环指发【2007】35号）文的有关规定，通常将1990年以前建成的无产权或多产权且无物业管理的、拥有三栋楼以上规模的住宅小区称为老旧小区。这些小区基本上是在计划经济时期福利分房制度下形成的，由于建成时间较久，加之规划设计落后，工程质量良莠不齐，生活设施配套不完善和管理不到位等原因，普遍存在不同程度的脏乱差问题。 　　1 当前老旧小区管理现状 　　1.1 丰台区老旧小区基本情况介绍 　　 依据丰台区社会办调查统计，该区现有老旧小区286个，分布于全区15个街道（地区）的106个社区，涉及居民13.93万户，40.45万人，其中常住人口32.48万，流动人口7.97万，比例接近4：1。 　　 这些老旧小区，最早的建成于上世纪五十年代，多数建成于上世纪八、九十年代。依房屋产权划分，大体为三种类型：独家产权单位的138个，占比48.3%；多家产权单位的127个，占比44.4%；无产权的21个，占比7.3%。依小区目前管理模式划分共计6种类型：单位自管的123个，占比43%；居委会代管的120个，占比42%；委托物业公司管理的23个，占比8.1％；无人管理的10个，占比3.5%；居村共管的4个，占比1.4%；由房管部门或居民自管会管理的各3个，分别占比1%。 　　1.2 丰台区老旧小区面临的主要问题 　　 现有的老旧小区基本上是上世纪八、九十年代，为解决人民群众住房困难而突击建成的单一功能小区，虽然区政府近年来投巨资下大力加以改造，改善了环境，完善了部分设施，但因小区在规划设计上的先天不足和历史欠账较多，改造后的小区仍不能完全满足居民的生活需求，有些问题群众反映仍然强烈，特别是因小区的管理缺失，导致小区改造整治后的成果难以巩固，不同程度地出现了“一年出新，两年回潮，三年脏乱差”的现象，引起居民群众的不满。 　　1.2.1 缺乏长效管理机制，脏乱差现象反弹严重。 　　 2003年以来，区政府投入大量资金对老旧小区进行整治，改善了小区生活环境，得到居民群众的充分肯定。但由于没有规范的日常维护管理，整治后的效果得不到有效巩固，出现了“前治后乱”的状况。脏乱差问题开始反弹，主要表现为违法建设回潮；小商小贩随意进出小区摆摊设点，占道经营，导致小区卫生差，秩序乱，不安全；随处堆放杂物；绿地无人养护管理，加之人为践踏，猫犬的毁坏，机动车的碾轧，造成树木、绿篱、草坪、花卉等枯死严重；环境卫生差等。 　　1.2.2 机动车乱放乱停，影响居民出行。 　　 随着人们生活水平的不断提高，近年私家车数量增长迅猛，使得原本空地不多的老旧小区更加拥挤，机动车的增加与有限的停车位矛盾日益突出。为了停车，一些车主随意私装地锁或侵占绿地、人行步道和公共活动场所停车，甚至堵塞消防通道。停车秩序混乱，不仅给居民出行带来不便，也为紧急救护和消防安全埋下了隐患。由于乱停乱放，机动车被倒上垃圾或被人为划痕的现象时有发生，严重影响了居民的人际关系和社区的和谐建设。 　　1.2.3 人防物防技防缺位，居民安全感降低。 　　与新建小区比，多数老旧小区的治安状况较差，各类侵财案件高发，主要为自行车、汽车电瓶被盗及砸撬汽车玻璃等，甚至发生入室盗案件。有的老旧小区在改造中为每一个单元安装了防盗门，但未安装门禁对讲设备，造成居民进出及不方便，有不少防盗门因此被砸被撬，导致大部分防盗门没有发挥治安作用。有不少社区的民警岗亭形同虚设，民警很少入社区。有不少居委会干部反映，法警每天能来社区坐上两小时就相当不错了，到头来居委会还得给法警记全勤。 　　1.2.4 水电基础设施陈旧，影响居民生活质量。