阳光国际项目开盘前蓄客营销执行的方案蓄客的方案.doc

谨呈：山东三众房地产开发有限公司 阳光国际 开盘前蓄客营销执行方案 目录 项目背景 蓄客目的 蓄客目标 蓄客节点安排 蓄客方式 蓄客分解 各阶段具体蓄客目标 营销重要节点串连设置 锁客活动执行方向 一、项目背景： 1、根据贵司已审批的项目营销策略方案，项目第一次开盘产品为7、8、9、11、16号楼座，共计5个楼座，住宅总套数222套，总均面积118㎡，总市值约1.02亿元。 物业类型 楼座 层高 单元数 户型种类 套数 合计 总和 多层 8# 5层 3 98.66三室 10 30 50 3 124.51三室131.52三室 20 9# 2 143.5四室 20 20 小高层 7#11# 11层 2 100.3三室 44 88 88 118.16三室 44 高层 16# 21层 —— 106.94三室 42 84 84 90.04两室 42 2、目前项目售楼处处于装修期间，预计元旦前后可完工； 3、根据目前工程进度预测，项目预计在14年4月初取得预售证。 二、蓄客目的: 确保项目储备足够客户量，支撑开盘房源去化； 维持市场对项目的关注度，为后期销售奠定客户基础； 调查客户诚意度状况、购房心态、对其意向户型的承受价格。 三、蓄客目标: 以首批推售单位222套，开盘当日40%以上销售率（总销售额约4000万）计算，开盘销售目标最少需89套（不含加推，加推视市场及积累的客户量进行评估）; 根据目前莒南市场40-60%的开盘项目解筹率，对项目认筹量进行综合评估，需要在开盘前达到保底认筹客户数量约为150-220批以上（交纳诚意金的客户）; 按客户转化率10-20%计算，需1000-1500批上门登记客户； 按目前进度计算，售楼处开放时间至开盘时间间隔约为3个月约90天，即每天须均达到11-16批。 四、蓄客节点安排 注：认筹优惠部分可根据蓄客情况进行合理调整 五、蓄客方式 12.15销售进场 → 1.1售楼处开放 → 2.14开始认筹 → 4.13开盘 12月15日-1月1日， 客户通过置业顾问现场接待（前期工程板房）、外展展点、外放销使进行登记（告知客户登记后免费获阳光护照）; 1月1日－2月14日（售楼处开放节点启动）， 通知前期登记客户上门领取阳光护照，办理护照后立享1000元购房优惠。（此期间新客户上门登记，可直接办理阳光护照，享1000元购房优惠） 2月14日－4月13日（认筹节点启动）， VIP购房优惠卡制作到位，通知前期意向登记客户上门办理VIP卡，叠加享交五千抵一万优惠；新客户办理VIP卡后告知客户领取护照后享购房叠加优惠，以双重优惠打动客户，保证开盘解筹率。 4月13日（开盘节点启动）， 4月13日开盘后，取消一切额外优惠。 注：之所以不采用莒南市场较为寻常的“日进百金”的形式，主要是考虑到开盘日无法确定，若推迟时间较长，该优惠再在面价中返点，可能使得面价过高。 具体优惠表： 启动期间 申请政策 享受优惠 升级物料 12.15-1.1 客户登记 登记后第一时间获取阳光护照 身份证、客户登记本 1.1-2.14 上门领取护照 获取护照即享1000元信息 身份证、优惠申请表 2.14-4.13 五千认筹金 享一万优惠 身份证、vip卡、认筹单 注：优惠申请单、认筹单、VIP卡制作须提前准备 六、蓄客分解: 上客渠道 预计上门量 所上比例 前期登记客户 （包括行销派单积累客户） 450 30% 短信 75 5% 路过 225 15% 线上推广 150 10% 线下活动（包括认筹活动） 600 40% 总蓄客量: 1500批 七、各阶段具体蓄客目标 1、蓄客第一阶段(时间： 12.15-1.1) 渠道 预计蓄客量 平均日蓄客量 外展 96 5 派单带客 128 8 短信 16 1 路过 48 3 线上推广 16 1 朋介 16 1 第一阶段蓄客量:320批 蓄客方式：前期蓄客进行登记。 客户登记口径：登记后第一时间时间通知领取护照，立享1000元购房优惠，并能获得活动及转介积分优惠。 价格的口径：暂不对外报价，通过对项目区域发展前景的描述以及项目卖点优势的渲染，给客户一个价格联想的空间和对项目的期望。 2、蓄客第二阶段(时间：1.1-2.14) 渠道 预计登记量 平均日登记量 派单带客 110 2.5 短信 28 0.5 路过 55 1 线上推广 55 1 线下活动 165 3.5 朋介 137 3.5