2011年深圳北站交通枢纽配套商业策划报958471524.ppt

* 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 产品定位方案是综合考虑市场需求、商业供给及地块条件等多方面因素条件的结果 消费需求分析 项目规划条件 商业供给分析 1 2 3 竞争差异化方向 满足市场机会最大的消费需求 项目地块可满足发展的类型 项目产品定位 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 本次商业定位将依据于项目落成十年内的商业环境条件制定，未来随着项目周边商业环境的成熟和枢纽人流结构变化，项目商业规划将有条件实现业态升级和品牌提升 枢纽人流结构的变化 国铁客流由近期年3000万人增长为5400万人 地铁人流由于龙华形成新兴中产阶层人口比例的提升，由以工薪及年轻人群为主导向中产阶层家庭比例大幅提升转变 6号线2016年建设开通，枢纽地铁人流量更加大幅提升 现有商业定位 未来商业定位升级 商业周边环境的成熟 龙华形成建设逐步完成，人口达到30万 商务中心区功能得以实现 龙华地区经济结构升级，制造业比例下降，生产性服务业比例上升 定位策略： 依托于交通枢纽，为各类人群交通出行活动提供以便利、快捷为核心价值的综合性商业服务 定位阶段：2011-2020 定位依据： 周边人口以城中村的大量打工人群为主导，现代中产阶层人群比重逐步增加 周边经济结构仍以制造业为主导，现代商务经济仍处于萌芽状态 定位阶段：2020-2030 定位依据： 关外形成大量中产白领人群聚集，枢纽商业日臻成熟 枢纽周边商务中心区基本成型，大量现代服务性企业入驻 定位策略： 枢纽的商业功能朝休闲化、和品牌化进行升级、档次持续提升 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 深圳北站枢纽各商业模块定位 A1商务办公楼 B1-b酒店 C1商业 D1商业 东延平台配套商业 依据项目中短期商业条件，项目组对本项目各部分物业做出如下定位建议 办公楼+旅游商业中心 舒适型商务酒店 通信数码城 潮流生活广场 潮流生活广场 运动休闲城 西广场 东广场 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 A1定位为中档办公楼，并将其一层物业打造为深圳关外地区的旅游服务中心 项目定位 商业部分定位 以国铁及长途旅客为目标消费群，提供满足其旅游出行中转性旅游购物、餐饮及旅游服务需求 办公部分定位 提供对于交通条件具备较高敏感性的贸易及物流类中小型公司中档办公 资料来源：九洲远景分析 A1物业 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 A1旅游商业配套示意 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 B1-b物业定位为具备大型餐饮及会议接待功能的舒适型商务酒店 项目定位： 以国铁及长途旅客中对交通便利性及住宿条件有较高品质要求的商务旅客为核心目标消费者，提供舒适住宿条件+大型宴会餐饮及多种商务会议服务功能的舒适型商务酒店 资料来源：九洲远景分析 B1-b物业 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 舒适型商务酒店客房装修良好美观，室内满铺地毯或木板地 资料来源：九洲远景分析 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 C1物业以中产阶层及年轻一族为主要目标消费者，定位于运动休闲主题性购物场所 项目定位： 以项目客流中的中产阶层及年轻一族为目标消费群，通过提供体育运动品牌服装、休闲品牌服装、餐饮、电玩娱乐等商业品类，打造运动休闲主题性商业场所 资料来源：九洲远景分析 C1-运动休闲折扣城 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 运动休闲折扣城依靠运动品牌店、时尚休闲品牌店突出其主题定位，同时配套餐饮和休闲娱乐业态 运动品牌 休闲品牌 运动体验 运动品牌 缤纷美食 电玩娱乐 资料来源：九洲远景分析 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 D1物业定位于通讯数码专业卖场，以枢纽客流和游客为主要消费者，并辐射龙华周边区域居民 项目定位： 通过集中提供电子数码类商业品类，满足电子类快速消费品消费需求，实现辐射龙华及周边区域电子数码消费者，打造关外地区电子数码首选消费场所和深圳城市优势产业展示窗口 资料来源：九洲远景分析 D1-数码通讯城 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 数码通讯城整体环境布局强调整体有序，以及便捷的交通动线 电脑区内部布局示意图 手机区内部布局示意图 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 东延平台商业定位为以年轻中等收入人群为主要目标人群的各类品类丰富的枢纽型潮流生活商业广场 项目定位： 以轨道交通乘客和周边居民为目标消费群，通过提供非品牌性中档及中低档特色服装服饰、配饰、餐饮、文化产品丰富品类组合等，满足交通枢纽年轻中等收入人群为主的综合性便捷消费生活需求 资料来源：九洲远景分析 东延平台-潮流生活广场 * 深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 个性商业主要租户图片 个性饰品 个性饰品 特色餐饮 特色餐