xx物业公司维修部管理工作手册.doc
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某物业公司维修部管理工作规程
电梯故障维修操作规程
1.0目的：规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。
2.0适用范围：适用于物业小区内的电梯故障维修工作。
3.0职责：
3.1维修部领班负责电梯故障维修的组织监控工作。
3.2电梯分包公司和维修领班负责电梯发生故障时的紧急维修工作。
4.0工作程序：
4.1电梯发生故障后，维修技工应快速到达现场（10分钟内；分包公司要求在20分钟内）；先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置；根据不同的故障，进行相应的处理。
4.2机房常见机械故障及处理措施：
4.2.1电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机
检查轴承，如有发卡、磨损过大，则需更换轴承；
4.2.2制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制
动闸瓦，除去制动轮上的油污；
4.2.3限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承；
井道与轿厢。
4.2.4轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有
碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油；5.1电梯故障报修登记表
电梯操作规程
1.0目的：确保操作的安全性和正确性。
2.0适用范围：适用于小区电梯的操作。
3.0职责：
3.1维修领班负责监督管理工作。
3.2维修领班及维修技工负责电梯开启时的操作。
4.0工作程序：
4.1全自动运行
4.1.1将首层基站锁用钥匙将关机状态“STOP”打到运行状态“RUN”处。
4.1.2用专用锁匙打开轿箱内操作箱,把照明开关扳向“开”；把风扇开关扳向“开”,把运行停止开关扳向“运行”,将手动、自动开关扳向“自动”位置。
4.1.3按任一楼层,电梯将自动运行。
4.1.4锁上操作箱。
4.2手动运行
4.2.1将首层基站锁用钥匙将关机状态“STOP”打到运行状态“RUN”处。
4.2.2用专用锁匙打开轿箱内操作箱,把照明开关扳向“开”,把风扇开关扳向“开”,把运行停止开关扳向“运行”,将手动、自动开关扳向“手动”位置。
4.2.3选择到达楼层,按住关门按钮,直至电梯启动后,方可松手。
4.2.4到达指定楼层时,电梯自动打开门。
4.2.5锁上操作箱。
5.0支持性文件和记录
5.1电梯检查保养表
5.2电梯故障报修登记表
5.3电梯维修养护动态记录表
电梯故障应急处理规程
1.0目的：规范应急处理流程，保证电梯运行正常。
2.0适用范围：小区电梯故障处理。
3.0职责：
3.1维修部领班负责电梯故障维修的组织监控工作。
3.2维修领班协同维修技工负责应急处理。
4.0工作程序：
4.1停电造成电梯故障困人。
4.1.1发现市电停后，值班人员应第一时间赶到发电机房，保证发电机正常供电。
4.1.2发电机正常供电后，值班人员应会同护卫员检查所有电梯是否正常运行。
4.1.3如发现困人，按《电梯困人救援规范》处理。
4.2电梯技术故障困人。
4.2.1发现电梯突然停止运行或死机，第一时间检查机房是否停电。
4.2.2如发现电源供应正常，必须组织困人求援。
4.2.3困人救援按《电梯困人救援规范》处理。
4.2.4通知电梯保养公司派人检修处理。
4.3火灾
4.3.1当发生火灾时，应引导住户从走火通道疏散，切勿乘搭非消防电梯。
4.3.2当确定火灾发生后，护卫员可打破非消防电梯基站门边上的急停按钮开关,按下按钮后，电梯迫降基层，停止使用。
4.3.3消防员可使用专用消防电梯，进行救人救火。
5.0支持性文件和记录
5.1电梯故障报修登记表
5.2电梯困人救援规程
电梯机房管理规定
1.0目的：确保电梯及设备正常运行。
2.0适用范围：小区电梯机房。
3.0职责：
3.1维修领班负责监督及检查。
3.2维修领班协同维修技工负责日常管理。
4.0基本内容：
4.1每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得堆放杂物。
4.2保持机房通风良好，保证机房内温度正常，机房内悬挂干湿温度计，机房温度不超过40℃。
4.3保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器和盘车工具，挂于显眼处。
4.4毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。
4.5机房门窗应完好并上锁，非本职技工外，其它人员禁止进入。并注意采取措施，防止小动物进入。
4.6《电梯困人救援操作规程》和本规定及各种警示牌应清晰，并挂在显眼处。
4.7按规定定期对机房内设施和设备及消防器材进行保养维修，损坏的要及时更换。
4.8未经维修部领班允许，不得乱动电梯及机房所有设备的电源开关。
5.0支持性文件和记录
5.1电梯困人救援操作规程
5.2电梯维修养护动态记录表
电梯困人救援标准作业程序
一、目的 规范电梯救援工作的程序，确保乘客于电
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