城市轨道交通对周边住宅价格影响的研究.pdf

论文摘要 随着我国社会经济的发展和产业结构的调整，城市化进程加速，大城市机 动车数量迅猛增长，城市交通需求剧增。在此形势下，大城市普遍出现人口密 集、交通阻塞、环境污染严重、能源缺乏等“城市病”。由于城市轨道交通具有 运量大、速度快、准点、用地省、能耗少等一系列优点，符合城市交通可持续 发展的战略需求，对缓解城市交通压力、引导城市发展、促进城市化和郊区城 市化进程、改善城市环境、提升城市综合价值都将起到巨大的作用，因此以地 铁和轻轨为主的城市轨道交通系统已逐渐成为许多大城市发展公共交通、解决 交通问题的首要选择。“十一五”规划也提出，“有条件的大城市和城市群地区 要把轨道交通作为优先发展领域，超前规划、适时建设”。 由于轨道交通具有很强的可达性效能，可以节省出行者的出行时间和经济 成本，降低道路交通的拥挤程度，并吸引商务、商业、文化娱乐等各种设施向 轨道站点周围聚集，刺激周边土地的高密度开发和再开发，因此其具有明显的 外部效益，能给沿线的土地（房地产）带来十分显著的增值效益。 目前，我国的城市轨道交通建设已进入高速发展阶段。截至2008年底，国 内 10 座城市已建成运营的 30 条城市轨道交通线路运营里程已达 813.7 公里。 以北京为例，目前北京城市轨道交通通车线路已达到 9 条，通车总里程达 228 公里。同时，我国的房地产市场也正处于迅速发展阶段。2009年，全国完成房 地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619 亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。以北京为例，2009年全 年共完成开发投资额2337.7亿元，比上年增加429亿元，增长22.5%；住宅销 售为1880.5万平方米，比上年增长82.3%。在此形势下，房地产的轨道交通效 应日益引起人们的关注。 定量研究城市轨道交通对周边房地产价值的影响具有重要的理论和实践意 义。首先，现有的房地产评估理论诸如市场比较法等大都采用专家打分进行定 性分析，客观科学的定量分析研究则较欠缺。因此，研究城市轨道交通和周边 房地产价值的定量分析方法和模型有助于丰富和完善房地产评估理论及方法。 其次，对政府来说，可以依据和参考该定量分析结果，制订轨道交通规划和土 地利用规划，评估城市轨道交通项目的成本和效益，研究项目可行性；对开发 商来说，可以作为轨道交通周边项目的定价、销售或其他策略的参考；对购房 者来说，可以作为购置轨道交通站点周边住宅时的参考。 因此，本文试图以北京地铁八通线和五号线为研究对象，对轨道交通对周 边住宅价格的影响进行实证研究分析。 本文首先对国内外有关城市轨道交通对土地价值、房地产价值的影响的理 论和实证研究进行了回顾和综述。对文献研究的回顾，为本文的研究思路和方 法提供了有益的参考借鉴，为本文研究命题的提出和整体思路框架的构建奠定 了基础。 在对文献研究进行回顾的基础上，本文确定了实证研究的研究目的并提出 了 4 个研究假设：假设 1 是轨道交通对住宅价格存在影响，住宅价格与楼盘距 最近地铁站的距离呈负相关关系；假设 2 是地铁八通线对周边住宅价格的影响 与地铁五号线对周边住宅价格的影响存在差异；假设 3 是地铁五号线中心城段 的影响区半径小于北城和南城；假设 4 是地铁五号线中心城段住宅价格受地铁 的影响程度小于北城和南城。本文首先选取了北京地铁八通线周边 115 个和五 号线周边110个共计225个楼盘作为样本，确定了以2010年3月的二手房挂牌 价作为因变量，以区位因子、结构因子和邻里因子三类作为自变量，用SPSS16.0 在楼盘项目层次上进行了相关性分析；然后确定以五号线为重点研究对象，平 均每个楼盘项目随机抽取大约 10 个住宅单元共计 1051 个单元作为样本，并从 北京城市发展的南北差异出发，将五号线从北向南分为北城、中心城和南城三 段，运用一元线性回归和特征价格模型在住宅单元层次上进行了进一步的实证 研究。 实证研究结论如下：八通线周边住宅价格与距最近地铁站的距离无显著的 相关关系，即八通线对周边住宅价格的影响不显著，主要原因是开通运营时间 跨度较长；五号线北段周边住宅价格与距最近地铁站距离呈显著正相关关系， 因为该地区受亚奥板块影响过大；五号线中心城段和南城段周边住宅价格均与 距最近地铁站距离显著负相关，说明五号线在这两个区域均对住宅价格有影响； 中心城段轨道交通影响区半径为400米，南城段为1200米，即中心城段的影响 半径小