戴德梁行郑州酒精厂商业项目策划方案.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 主力店 仓储式超市/超级市场属能定期、频密地吸引大量人流的主力店类型。其以生活用品及新鲜食品为主，目标顾客广泛，加上其边缘利润较低，因此必须以量取胜，能容纳人流越多，相对生意额越高。 但考虑到本项目附近已经有较具号召力的量贩超市――世纪联华，本行认为在整个项目的商品组合方面，本项目最理想可引入一间国际知名连锁超市，考虑到目前已经同家乐福有合约，本行建议本项目最理想是同家乐福洽谈根据项目总体规划，调整位置到地下一层。但同时，建议同时接触知名度高于家乐福的沃尔玛、欧尚等国际超市，以及档次上与家乐福差异化的、经营中高档次商品的超市（如吉之岛等），以掌握主动，减小家乐福不愿调整解约之风险，增加同家乐福谈判的砝码，保证购物中心项目整体业态的完整性，保证进入本项目消费的顾客日常用品消费的需求。 10|业态定位及商品组合建议 * 郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 专门店铺 消费者市场调查显示，除超市、百货及银行外，服装和鞋类为现时消费者最希望新建购物中心能提供的店铺类别。因此，本行建议大部分的单位店铺楼面面积分配作时装、鞋类及相关货品零售用途。时装应以较为中高档此男女服饰品牌为主。在商品档次上高于目前郑州主要商家，应以知名品牌类商户为主，尽量多引进国际一、二线品牌，能引进各类店铺的郑州旗舰店最佳。 概念测试调查显示：服饰类中男士服装和女士服装、内衣比例基本相当，是受访者最希望购物中心设施的零售类店铺。本行建议本案男装类比例应适当加大。考虑到男性消费者目的性购物较强，建议男装多设施独立品牌专卖店形式。 10|业态定位及商品组合建议 * 郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 专门店铺 在服装配饰方面，本行建议引进一些新概念性商场，（如NOVO 、it新概念商场等），迎合年轻、时尚和独立的新一代的时尚品位。满足其具备中高水平收入、不断地追求各种新方式来表现他们的个性、独特和自我的都市年轻白领的需要。 除了时装及配饰以外，本购物中心必须提供多样化的产品，包括化妆品香水、个人护理、生活品味的商品如音像制品、电脑数码类及影音类商品，但此类店铺要注重品牌和档次，招揽较高范畴及层面的消费者，令本商场发展成为郑州中高档次购物场所中最具吸引力的购物去处。 本购物中心亦同时应包罗服务性行业，作为向本区居民提供方便之门，同时也可作为项目酒店式公寓的配套设施，避免重复建设。这些服务性行业包括银行、药店、面包及西饼、保健品店、冲印店等 10|业态定位及商品组合建议 * 郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 专门店铺 调查显示本区域教育水平较高，并且区域内包括郑州大学等科研机构众多，人文氛围浓厚，建议设置中型书店或专业书店。目前郑州书店档次较低。故建议本项目书店引进国内知名连锁品牌书店（如思考乐书店、大众书局等），以优雅的环境、丰富的专业书籍满足区域中高收入者购书需求。 由于本项目附近有世纪联华经营，提供大量齐全的日用品商品，因此在本项目拟定专门店铺的类型时，有关的服务类行业店铺亦以作为招商重点为主，在时装配饰方面，由于预计未来到访本商圈的外来人口将增多，同时此一区将可形成较具规模的商圈以时装为主导的比较商品店可相应增加，这对本项目的整体经济效益亦可有所提高。 由于项目周边以家庭型人群为主，设置部分家居家饰、布艺、专营店，将满足家庭主妇对生活品味追求的需要，由于此类承租能力较弱，建议设置在较高楼层。 10|业态定位及商品组合建议 * 郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 专门店铺 体育用品及运动鞋服在本次概念测试调查结果中较受欢迎的品类，由于项目周边区域各类院校总多，并且居民随着生活水平的提高，也越来越重视身体素质的提高，故本行建议设立大型体育用品专业店（比如SPORT 100、好家庭、五环体育等），经营各品牌体育服装鞋类和体育用品，楼层可设置在男女装以上较高楼层。在此类店铺旁可考虑设置供学生、年轻人休闲活动的娱乐设施，比如市内篮球场等等。 鉴于河南发达的餐饮业和深厚的酒文化，建议项目内可适量设置两至三间高档烟酒专卖店，经营白酒、红酒、雪茄等，最好引进在郑州连锁经营品牌专营店。 10|业态定位及商品组合建议 * 郑州-庆丰路酒精厂项目策划方案 餐饮 餐饮设施可延长消费者在购物中心逗留时间，故可提升购物中心整体的潜在营业额。 在本购物中心除上述零售店铺外，须同时提供多元化的餐饮包括中西式快餐、大型中式酒楼和美食广场，目标是将本购物中心变为本区域消费者饮食的好去处。其中本行特别建议将可吸引人流的美食广场设于项目高层区域