xx湖旅游度假区的项目规划及投资分析书.doc

XX湖旅游度假区项目规划及 投资分析书 目　录： 第一章　XX湖旅游度假区项目概况 XX湖度假区地理位置 度假区气候与生态环境 XX湖度假区用地情况 关于湖北XX湖旅游度假区开发有限公司 湖北省及鄂州市对XX湖度假区项目的政策支持 第二章　市场分析 国内旅游市场现状 项目的可行性分析　 第三章　风险及对策 主要风险因素 主要风险对策 第四章　度假区开发规划 公司的发展规划 XX湖开发的基本思路 开发步骤 远景目标 第五章　投资估算与资金筹措 投资需求估算 前期项目的投资与资金来源2001年，共有旅游涉外饭店64家，星级饭店家，旅行社12家（其中国际旅行社16家，国内旅行社家）。200年武汉市接待国内旅游者万人次，国内旅游收入1亿元，年增长12%和20%，国内旅游收入占旅游总收入的9%以上。 2001年，旅行社组织本市居民出游人数约为26万人次，万人天，平均出游天数为.36天年增长%和%以上。此外市民自行组织近郊出游人数也相当庞大，若按通过旅行社组织出游的人数的1\2计，其人数则为400万人天，两者合计，一至二日旅游的年出游量约为1200万人天。 据统计，外地过夜旅游者在汉人均天花费556元本地一日游旅游者人均花费元。。 与城市发展总体规划相结合。 XX湖区域作为鄂城市最靠近武汉的区域，市政府肯定会在此地做文章，以便依靠从武汉市这个特大城市中分享一部分利益。可以对比的是，武汉市江夏区（原武昌县）就是靠近东湖开发区划出了一块庙山地域，依靠汤逊湖的风光及各种优惠政策，成立了庙山开发区，现已吸引了武汉市几大工业园及各类房地产商落户此地，几年里就取得了巨大的效益。因此，鄂城市政府完全可以也必须会按此模式，在XX湖地区用自然风光和优惠政策来吸引各类客户，为鄂州市的发展招商引资。 3、市场容量　　 按上述武汉本市旅游市场的有关统计数据，以目前的近郊游市场容量为基础，加上年30%的增长率，在　未来几年内其市场容量将快速增长，保守估计在2－3年内就可达到60亿以上。以XX湖与武汉紧邻的地域优势、自然景观优势，再加上我们投资开发后的软硬件环境优势，以在未来的几年内吸引武汉近郊游客流量的15%计，其市场容量就近10个亿，再考虑到上述的土地资源的有限性及武汉城市发展的总体规划和进度，其市场潜力必将得到更大地发挥。 4、有的优惠政策给予的权限及瞻望。　 根据湖北省及鄂州市政府的有关决议，XX湖旅游度假区在开发建设和经营上享有如下的政策扶持： （1）XX湖旅游度假区享受省级旅游度假区及省级开发区的优惠政策。 （2）2002年5月30日，鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定：湖北省XX湖旅游度假区开发有限公司对度假区24平方公里规划的具备“统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一管理”的五个一权限。 会议还决定在XX湖旅游度假区坚持旅游业、高科技产业、房地产业并举的原则，走“统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发”之路，实行资本的良性循环。 （3）（22）号纪要还决定度假区内水面由上市公司武昌鱼集团租赁给湖北XX湖旅游度假区开发有限公司经营。经营方向水上娱乐项目为主。 如果XX湖旅游开发区前期项目正式启动，我们相信，鄂州市政府必将会在办证（照）税收、价格基础设施配套，招商引资等各方面，给予大力的支持和政策优惠，以协助公司招商国引资，加快开发区的滚动开发和发展。 　风险及对策 一、主要风险因素 1、经营风险(1)　XX湖的综合旅游环境对公司土地开发的影响　　XX湖地区的自然风景资源、 旅游娱乐设施和景区内交通等旅游服务配套设施的维护管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服务业整体服务水平，直接关系着XX湖对游客的吸引力，从而影响到XX湖地区的旅游客流量，而对客流量的预期将直接影响到投资者参与XX湖旅游度假项目的开发和经营的意愿。因此XX湖地区综合旅游环境的优劣直接影响到我们对XX湖总体开发策略的成功与否。(2)　经营业务过于集中的风险　　虽然XX湖项目的主要收益来源于土地转让，但土地转让成功与否的前提还是取决于土地的受让方（即参与XX湖旅游业的投资经营方）对经营旅游服务业的收入预期，其主要的业务收入将来自区内的物业和服务经营收入，若国内外旅游市场发生不利于旅游业的变化，或旅游区的经营管理不善将给公司的土地开发经营策略造成消极影响。(3)　环保风险　　独特的自然山水风光是XX湖吸引游客的重要原因。目前, XX湖地区的自然环境保护较好:区域环境噪声达到国家标准，城市地面水、 饮用水源和饮用水质达标率分别为100％、96.2％和100％， XX湖水质达到国家地面水二类标准。 但不排除XX湖地区可能由于环境保护不善而使自然环境恶化，影响XX湖对游客的吸引力, 另外，也有可能因国家环保政策的变化而使环保方面的投资成本增加，从而影响到经营业绩。